Investície do predmetu nájmu, právo požadovať zhodnotenie priestoru

Je potrebné rozlišovať, či prenajímateľ dal na úpravy priestoru nájomcovi súhlas alebo nie. Zákonné právo požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu má nájomca v prípade uvedenom v § 667 ods. 1 zákona č. 40/1964Zb. Občianskeho zákonníka: „Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.“ Toto ustanovenie sa použije aj v prípade nájomného vzťahu upraveného podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. 

Nakoľko ide o dispozitívne ustanovenie, zmluvné strany si svoje nároky môžu v zmluve upraviť aj iným spôsobom. Podmienkou požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytového priestoru je, že sa nájomca nevzdal práva na náhradu vložených investícií napríklad priamo v zmluve o nájme nebytového priestoru. Istým spôsobom vyporiadania investícii vložených do priestoru nájomcom je aj poskytnutie zníženého nájomného, prípadne aj dohodnutý nájom na istý čas, aby sa nájomcovi jeho investícia do predmetu nájmu stihla vrátiť.

Ak prenajímateľ po skončení nájmu neuhradí zhodnotenie nehnuteľnosti, má možnosť sa obrátiť na súd. Nájomca má nárok len na to, o čo bol predmet nájmu reálne zhodnotený. Zhodnotením sa nemyslí celá suma investovaných nákladov do predmetu nájmu. Nájomca má nárok len na to, o čo bol predmet nájmu reálne zhodnotený. „Stanovenie takéhoto protiplnenia, rovnako ako znehodnotenia, nie je jednoduché a, ak nedôjde medzi stranami k dohode, nezostáva, než sa obrátiť na znalca a vyžiadať si odborné posúdenie aj výpočet tohto zhodnotenia. Zmenou na veci nemusí vždy dôjsť k jej zhodnoteniu, takže niektoré náklady môžu ísť iba na úkor nájomcu.“ (sp. zn. 28 Dco 897/2008)

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 26 Cdo 4384/2013: „Ak sa nájomca domáha práva na vyporiadanie investícií vynaložených na zmenu prenajatej veci, hoci stavebné úpravy sa dobrovoľne zaviazal vykonať na vlastný náklad a bez nároku na návratnosť vynaložených finančných prostriedkov, potom nemôže dôvodne očakávať, že ním žalovaná suma bude zo strany prenajímateľa uhradená… (Rovnako pozri aj rozhodnutie NS ČR sp. zn. 28 Cdo 3497/2006.) 

Ak by nájomca vykonal zmeny na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť priestor na svoje náklady do pôvodného stavu. 

Nie je však spravodlivé požadovať od nájomcu, aby zhodnotený priestor „zničil“ a vrátil tak do predošlého stavu. Ustanovenie o navrátení do predošlého stavu sa preto nevzťahuje na úpravy vykonané na predmete nájmu, ktoré sa stali jeho trvalou súčasťou a odstránenie ktorých by nevyhnutne viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu nájmu, a to za neúmerne zvýšených výdavkov nájomcu (Ro NS ČR z 30.05.2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007). V takomto prípade treba rozlišovať drobné stavebné úpravy, ktoré je možné vrátiť do pôvodného stavu, od investícií, na podklade ktorých došlo k značnému zhodnoteniu nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa.