Zmluva o budúcej zmluve na nehnuteľnosť vs. Rezervačná zmluva

Občiansky zákonník na základe § 50a umožňuje uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve na nehnuteľnosť, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť, uzavrieť do dohodnutej doby zmluvu, o ktorej podstatných náležitostiach sa musia zmluvné strany dohodnúť. Tento typ zmluvy sa využíva napríklad v takých prípadoch, keď chceme kúpiť nehnuteľnosť a financovať ju chceme z poskytnutého úveru, avšak vybavenie úveru trvá nejaký čas, preto ako prejav vážneho záujmu uzatvoríme s druhou stranou zmluvu o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu zmluvu, napr. kúpnu zmluvu. Zmluva o budúcej zmluve musí mať písomnú formu, inak je neplatná.

Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať tie dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva a to označenie zmluvných strán, predmet zmluvy, kúpna cena nehnuteľnosti, spôsob úhrady kúpnej ceny, termín odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti, presné označenie nehnuteľnosti a podobne. Podstatné náležitosti zmluvy sú všeobecne upravené v § 588 a nasledujúce zákona č. 40/1964 Zb.

Podpísaním zmluvy o budúcej zmluve však ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. Na uskutočnenie prevodu musia obidve strany uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu, ktorá sa predloží ako súčasť návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Ak do doby dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve nedôjde k uzavretiu riadnej zmluvy, môže sa zmluvná strana do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Samozrejme, pokiaľ sa okolnosti, z ktorých účastníci vychádzali pri vzniku záväzku zmenili do takej miery, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela, tento záväzok zaniká. Napríklad, ak by nehnuteľnosť medzičasom vyhorela.

Ďalšia možnosť ako si zarezervovať nehnuteľnosť je rezervačná zmluva.

Rezervačná zmluva je typ nepomenovanej zmluvy, v ktorej sú uvedené základné podmienky predaja, termín podpisu kúpnej zmluvy a výška rezervačnej istiny. Nie je na škodu v zmluve uviesť termín odovzdania nehnuteľnosti, ako aj skutočnosť, že predávajúci nebude nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj. V rezervačnej zmluve je možné uviesť aj prípadnú sankciu, ak by nehnuteľnosť bola predaná niekomu inému do konca termínu rezervácie. Je úplne bežné, že pokiaľ sa predávajúcemu nezloží rezervačný poplatok, nehnuteľnosť ponúka ďalej na predaj. Rezervačná zmluva je vlastne akýmsi písomným potvrdením, že predávajúci sa rozhodol nehnuteľnosť predať a kupujúci ju kúpiť. Nehnuteľnosť, ktorá je uvedená v rezervačnej zmluve je pre iných záujemcov zablokovaná a pre kupujúceho rezervovaná, až do podpisu kúpnej zmluvy. Rezervačný poplatok býva zväčša časťou kúpnej ceny, ak dôjde k podpísaniu kúpnej zmluvy.