Byt sme si prenajímali viacerí, ja som odišiel, musím platiť nájom?

Otázka:

Bol som v podnájme aj s tromi kamošmi, zmluvu máme do mája 2019. Ja som si našiel nové bývanie, vybavil si hypotéku a momentálne 2 týždne bývam vo svojom. Minulý rok cez leto som majiteľom vravel, že chcem odísť, že si vybavujem dom. Dvaja kamoši tam naďalej bývajú, platia len za seba. Viete mi prosím poradiť, ako najlepšie a najrýchlejšie ukončiť nájom bez toho, aby som musel platiť?

Odpoveď:

To, že ste z predmetu nájmu svojvoľne odišli Vás nezbavuje povinnosti platiť nájomné, pokiaľ nebola ukončená nájomná zmluva. 

Nižšie uvádzame dôvody skončenia nájmu. Pokiaľ by neprichádzal do úvahy žiaden z uvedených, posledným riešením je výpoveď. Pri nej je však nutné zachovať výpovednú dobu dohodnutú v zmluve a za toto obdobie platiť nájomné. 

Nájom bytu môže byť upravený buď v Občianskom zákonníku alebo aj v zákone č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. 

Podľa Občianskeho zákonníka môže nájom skončiť:

  • dohodou
  • uplynutím doby, na ktorú sa dojednal
  • výpoveďou
  • odstúpením od zmluvy

Podľa § 677 Občianskeho zákonníka možno nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť vypovedať v trojmesačnej lehote. 

Podľa § 679 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený „odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr – bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť – nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy.“ 

Pokiaľ ste nájomnú zmluvu uzavreli podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, podľa § 6 tohto zákona môže  krátkodobý nájom bytu zaniknúť:

  • uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý
  • písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom
  • písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán
  • písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo zákone (nájomná zmluva sa v prípade odstúpenia zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane)
  • zánikom predmetu nájmu

Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie (ak táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte), ak došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru, ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie alebo je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. 

Výpovedná doba pri krátkodobom nájme bytu nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodu že sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie (a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte) nesmie byť výpovedná doba  kratšia ako pätnásť dní. 

Pre presnejšie posúdenie Vašej situácie by bolo nevyhnutné preštudovanie nájomnej zmluvy, keďže viaceré ustanovenia právnej úpravy skončenia nájmu (či už podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu) sú dispozitívne, a teda môžu byť v nájomnej zmluve upravené odchýlne. Dôležité je aj posúdenie toho, kto je v predmetnej nájomnej zmluve v postavení nájomcu – či ste nájomcom iba časti bytu (napr. jedna izba) alebo nájomcom celého bytu, pričom na strane nájomcu v rovnakom postavení vystupujú aj Vaši spolubývajúci alebo ste nájomca iba Vy a so spolubývajúcimi máte podnájomný vzťah a podobne.