AKMV 
Predaj domu alebo bytu v spoluvlastníctve
Otázka:
Chcel by som sa spýtať, ako riešiť situáciu predaja nehnuteľnosti, kde sme viacerí spoluvlastníci. Po smrti môjho otca sme zdedili polovicu domu traja súrodenci. Mama má stále svoju časť. Nehnuteľnosť chceme predať a s predajom súhlasí aj matka a dvaja súrodenci. Jeden súrodenec ale odmieta súhlasiť s predajom. Chcem sa spýtať, že či sa voči tomu dá niečo robiť. Nakoľko majiteľom domu je stále matka. Ja a moja sestra s predajom súhlasíme. Brat sa ale stále ohradzuje tým, že má podiel po otcovi tiež a jeho nikto nemôže vyhodiť. Môžeme dom predať, aj keď nesúhlasí brat s predajom, ale má len 1/4 podielu?
Odpoveď:
Ako prvé odporúčame, aby ste spoluvlastníkovi zaslali výzvu na zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva. V nej je potrebné bližšie vymedziť, ako si zrušenie spoluvlastníctva predstavujete a prípadne, či nechce Vaše spoluvlastnícke podiely odkúpiť. Ak sa spoluvlastník nevyjadrí, prípadne, ak nebude súhlasiť, odporúčame podať žalobu na zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva.
Súd postupuje podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“ Súd nechá v konaní nehnuteľnosť ohodnotiť a vypracovať znalecký posudok, ktorým určí trhovú cenu nehnuteľnosti. Znalecký posudok si môžete nechať vypracovať aj pred podaním žaloby a preukázať ho rovno na súde.
Otázka:
Poprosím o radu. Súrodenci Paľo a Zuza vlastnia rodinný dom s pozemkom, ktorý nadobudli dedičstvom po rodičoch. Polovica domu, ktorú vlastní Zuza je pod exekúciou. Podľa výpisu z listu vlastníctva tam je cca 6 exekúcií už niekoľko rokov. Paľo má svoju polovičku čistú. V dome nebýva nikto. Paľo sa o všetko dlhé roky stará. Platí elektrinu, kosí tam burinu, platí daň z nehnuteľnosti. Paľovi pomáha syn Zolo. Všetko čo treba. Zuza nemá záujem o nič. Paľo so synom Zolom si do záhrady kúpili koňa a sliepky, o ktoré sa starajú. Zuza jedného dňa navštívila advokáta, ktorý poslal Paľovmu synovi Zolovi list, v ktorom Zuza žiada, aby jej zaplatil sumu 2 500 € za to, že on si tam chová koňa aj sliepky. Aby jej vyplatil za prenájom priestorov. Inak to pôjde pred súd. Pripomeniem, že medzi Zuzou a Zolom nebola nikdy nijaká zmluva ani dohoda. Predpokladám, že Zuza vzhľadom na to, v akej situácii žije (exekúcie, dlhy) sa chce neprávom obohatiť na synovi jej brata. Poprosím Vás o Váš názor, poprípade postup, kto má aké právo a povinnosti. Všetci sú dospelí. Dom s pozemkom sa ani nedá predať, keďže dlžoby Zuzany sú väčšie ako má hodnotu celý majetok. Ďakujem pekne.
Odpoveď:
Právna úprava podielového spoluvlastníctva je zakotvená v Občianskom zákonníku. Podľa ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka: „Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“
Každý podielový spoluvlastník má právo užívať spoločnú vec v rozsahu podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu a zároveň má povinnosť strpieť, aby vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu užívali aj ostatní spoluvlastníci.
Medzi spoluvlastníkmi môže dôjsť k dohode, akým spôsobom bude spoločná vec užívaná (napríklad, ktoré miestnosti bude ktorý zo spoluvlastníkov užívať alebo ktorú časť záhrady a podobne). Pokiaľ niektorý zo spoluvlastníkov užíva spoločnú vec nad rámec veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká ostatným spoluvlastníkom nárok na náhradu za nadužívanie.
V prípadnom súdnom konaní, v ktorom by si spoluvlastník uplatňoval náhradu za nadužívanie spoločnej veci iným spoluvlastníkom, by predmetom dokazovania bolo, či spoluvlastník – žalobca mohol spoločnú vec užívať, či nebol obmedzovaný v užívaní spoločnej veci, napr. či mal zabezpečený prístup do spoločného domu a podobne.
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pokiaľ sú spoluvlastnícke podiely spoluvlastníkov rovnako veľké (v tomto prípade ½), môže na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka rozhodnúť súd.
Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ nie je p. Zuzane bránené v užívaní nehnuteľností v rozsahu podľa veľkosti jej spoluvlastníckeho podielu, ale naopak má možnosť spoločnú vec riadne užívať, nemá nárok na náhradu za užívanie spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu. Na nájomné by mala nárok iba v prípade, že došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na jej spoluvlastnícky podiel.
Prečítajte si aj:
Otázka:
Dobrý deň, sme traja súrodenci, rodičia zomreli, prebehlo dedičské konanie, zdedili sme trojizbový byt a záhradu. Nehnuteľnosti nemôžeme predať, lebo brat je v base. Poprosím návrh, ako postupovať v takom prípade.
Odpoveď:
Skutočnosť, že Váš brat ako jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľností je vo väzbe alebo vo výkone trestu odňatia slobody nemá sama o sebe vplyv na nakladanie s nehnuteľnosťou. Pokiaľ brat s predajom súhlasí a je ochotný podpísať kúpnu zmluvu, je možné osvedčenie jeho podpisu na kúpnej zmluve notárom aj v priestoroch ústavu na výkon väzby alebo ústavu na výkon trestu odňatia slobody. O konkrétnej možnosti realizácie sa odporúčame informovať priamo v predmetnom ústave.
Pokiaľ brat s predajom nehnuteľností nesúhlasí, je možné podanie žaloby o zrušenie podielového spoluvlastníctva. Podľa § 142 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“
Otázka:
V dome na Liptove po mojom otcovi a tetke, ktorý vlastním v polovici, býva trvalo druhý vlastník, moja sesternica so synom. Vzhľadom na náš vek by sme radi vyriešili otázku tohto spoločného dedičstva pred naším odchodom do večnosti. Sesternica však nie je ochotná svoju polovicu predať a samozrejme moju polovicu odmieta kúpiť. Možno, že na kúpu nemá prostriedky. To samozrejme nevieme. Dá sa táto záležitosť riešiť nejako súdnou cestou, povedzme rozdelením domu?
Odpoveď:
V prípade domu v podielovom spoluvlastníctve môže byť podielové spoluvlastníctvo zrušené a vyporiadané buď dohodou, ktorou by súhlasili všetci spoluvlastníci alebo súdom. Spôsob, akým môže súd vyporiadať podielové spoluvlastníctvo je zakotvený v § 142 Občianskeho zákonníka nasledovne:
„(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.“
Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdom teda prichádza do úvahy:
- rozdelenie veci (ak je dom technicky možné rozdeliť na dva funkčné byty)
- prikázanie veci jednému zo spoluvlastníkov, ktorý by druhému zaplatil náhradu
- predaj veci a rozdelenie výťažku
Konkrétny spôsob vyporiadania je na posúdení súdu, nakoľko súd nie je viazaný tým, aký spôsob vyporiadania navrhne spoluvlastník.
Dávame do pozornosti, že podielový spoluvlastník je oprávnený spoločnú vec užívať v rozsahu primeranom svojmu spoluvlastníckemu podielu. V rozsahu podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu je takisto povinný podielať sa na nákladoch na spoločnú vec.
V prípade, že niektorý z podielových vlastníkov užíva vec nad rámec veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká druhému spoluvlastníkovi nárok na náhradu za nadužívanie spoločnej veci, ktorý môže byť priznaný v súdnom konaní.
Otázka:
Po smrti matky nám ostal byt s podielom otec 1/2, ja ako dcéra 1/4 a sestra 1/4. Sestra si však roky neplatí zdravotné poistenie, ktoré VšZP už postúpila exekútorovi, ktorý dal na byt záložne právo. My však byt chceme predať. Nemienime platiť jej dlhy, prerušili sme s ňou kontakty, nevieme, kde žije, chodí k nám len jej dôležitá pošta, nepreberá si ani listy od exekútora do vlastných rúk. My nevieme, v akom štádiu už exekúcia je, avšak na zozname dlžníkov je to okolo 5 000 eur, ale jej podiel bytu je určite vyšší. Iný majetok nemá, aspoň o tom nevieme. Ako riešiť túto situáciu?
Odpoveď:
Pokiaľ je vylúčené, že by Vaša sestra bola ochotná dohodnúť sa a poskytnúť súčinnosť pri riešení vzniknutej situácie, prichádza do úvahy podanie žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom. Výsledkom takéhoto súdneho konania by mohlo byť (v závislosti od konkrétnych okolností Vášho prípadu, ktoré nám nie sú známe) prikázanie bytu do výlučného vlastníctva Vás alebo Vášho otca a vyplatenie náhrady ostatným bývalým podielovým spoluvlastníkom.
Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.“
Podľa § 142 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“