Nadstavba / prístavba rodinného domu – zápis rozostavanej stavby na LV

Tento článok sa venuje problematike zápisu nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby na list vlastníctva do katastra nehnuteľností. Častokrát je totiž potrebné zapísať rozostavanú nadstavbu / prístavbu ako záloh na list vlastníctva za účelom získania úveru na jej ďalšie financovanie.

Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu 

K zápisu rozostavanej stavby sa do katastra nehnuteľnosti dokladá zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu. Vyplýva to z ust. § 46 ods. 6 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, podľa ktorého:Pri zápise údajov o práve k rozostavanému bytu alebo rozostavanému nebytovému priestoru sa predkladá zmluva o výstavbe domu spolu s geometrickým plánom, zmluva o vstavbe alebo nadstavbe domu a znalecký posudok o stupni ich rozostavanosti; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v zmluve.” 

Náležitosti zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sú uvedené v § 22 zákona o katastri nehnuteľností. Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu by mala obsahovať najmä:

  • určenie vlastníkov bytov a nebytových jednotiek, ktoré vzniknú nadstavbou / pristavbou rodinného domu (vrátane špecifikácie pôvodného rodinného domu podľa údajov na LV, ktorý bude tvoriť jednu zo vzniknutých bytových jednotiek)
  • špecifikáciu zastavaného a priľahlého pozemku k rodinnému domu – úpravu práv, identifikáciu pozemku a jeho výmeru
  • určenie spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva rodinného domu, prípadne spoločných nebytových priestorov a prípadne aj určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu alebo pozemok budú užívať len niektorí vlastníci
  • určenie spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve rodinného domu
  • určenie spoluvlastníckych podielov na pozemkoch zastavaných domom, prípadne priľahlých pozemkoch k rodinnému domu
  • určenie polohy a podlahovej plochy jednotlivých jednotiek, ktoré nadstavbou / prístavbou vzniknú vrátane ich popisu
  • spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov

Zmluvu uzatvára stavebník s vlastníkom / vlastníkmi rodinného domu. Najmä v prípade, ak vlastníkmi pôvodného rodinného domu sú viaceré osoby, je potrebné v zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu špecifikovať spoluvlastnícke podiely jednotlivých vlastníkov jednak na pôvodnom rodinnom dome, ktorý sa nadstavuje / pristavuje, ako aj na nadstavovanom / pristavovanom priestore. 

Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu môže obsahovať aj úpravu ďalších práv a povinností zmluvných strán v súvislosti s vybudovaním prístavby a nadstavby rodinného domu (napr. kto bude znášať náklady spojené s nadstavbou / prístavbou rodinného domu ako aj náklady spojené s prípadnou rekonštrukciou častí rodinného domu a pod.). 

Nadstavba a prístavba rodinného domu sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom. Správny poplatok za návrh na záznam sa neplatí. 

Podľa § 35 zákona o katastri nehnuteľností návrh na vykonanie záznamu obsahuje:

  1. meno (obchodný názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) navrhovateľa
  2. názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný
  3. verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti
  4. označenie príloh

Zahrnutie pristavovaných jednotiek do BSM manželov 

V praxi sa môže stať, že žiadosť o vydanie stavebného povolenia podáva len jeden z manželov, v čase podávania žiadosti slobodný, avšak medzičasom dôjde k uzavretia manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu / prístavbu do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov), t.j. aby obaja manželia boli zapísaní na liste vlastníctva ako vlastníci vzniknutých bytových / nebytových jednotiek. 

V takomto prípade je potrebné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov, že nadstavba a prístavba rodinného domu je robená za trvania ich manželstva a patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ako prílohu k návrhu na vykonanie záznamu je potrebné doložiť sobášny list. 

Prílohy prikladané na kataster nehnuteľností 

K zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Okrem sobášneho listu sa teda k návrhu na vykonanie záznamu prikladá aj znalecký posudok, geometrický plán ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, stavebné povolenie, prípadne aj projektová dokumentácia stavby. 

Znalecký posudok by mal obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou / prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov ako aj vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby. Znalecký posudok musí byť vypracovaný na podklade geometrického plánu, ak sa tento do katastra nehnuteľností prikladá.

Článok bol zverejnený aj na stránke najpravo.sk.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Ako vyplniť ohlásenie drobnej stavby?

Úpravu ohlásenia upravuje ust. § 57 stavebného zákona. Podrobnú úpravu, čo obsahuje ohlásenie a čo je potrebné pripojiť k ohláseniu upravuje ust....

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie