Poľnohospodárska pôda a spôsoby jej nadobúdania

S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára. O zisteniach vyhotoví fond zápisnicu z vykonanej kontroly, ktorá je podkladom pre odstúpenie od nájomnej zmluvy.

Dňom skončenia nájmu je nájomca povinný vypratať prenajaté pozemky a odovzdať ich fondu v stave zodpovedajúcom druhu pozemku, ak sa s fondom nedohodne inak.

Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Dňa 1.5.2018 nadobudla účinnosť novela, ktorá priniesla viaceré zásadné zmeny, ktoré si tiež v tomto článku priblížime. 

Novela okrem iných zmien špecifikovala pojem poľnohospodársky pozemok. Pozemok na poľnohospodárske účely je po novom definovaný ako pozemok alebo jeho časť, ktorý je buď:

S účinnosťou od 1.5.2018 je poľnohospodárskym pozemkom teda aj zastavaný pozemok. 

Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1.5.2018. Do tohto dátumu postačovala aj zmluva ústna. Novela upravila aj dobu nájmu. 

Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Maximálna doba nájmu bola skrátená a je 15 rokov, ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas.

Ustanovenie § 8 zákona pritom uvádza, že zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť:

S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou. Zákon však ponecháva možnosť prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy. 

V prípade pozemku evidovaného v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaceho na poľnohospodárske účely alebo pozemku zastavaného stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely, musí byť výška nájomného najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území, ak sa nájomca a prenajímateľ nedohodnú na inej výške. 

V prípade nájomnej zmluvy na poľnohospodársku pôdu alebo iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely zákon pripúšťa dohodu o výške nájomného, ktoré musí byť najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy. 

Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods. 3 zákona, podľa ktorého „Ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami, pestovaných na prenajatých poľnohospodárskych pozemkoch v priebehu troch po sebe nasledujúcich rokoch klesli alebo stúpli o viac ako 20 %, môže prenajímateľ alebo nájomca požadovať pomernú úpravu nájomného, a to počnúc najbližším obdobím, za ktoré sa nájomné platí.“ 

Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Uvedené vyplýva z § 12 ods. 1 zákona, podľa ktorého: „Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota je päť rokov.“ 

Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Zaujímavosťou je, že „ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.“ Do podnájmu nemožno dať pozemky, ktoré sú v správe Slovenského pozemkového fondu (s výnimkou prípadov uvedených v § 12a a § 12b). 

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov. 

Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je. Poľnohospodárskym pozemkom nie je:

Podmienky prevodu poľnohospodárskej pôdy ustanovuje § 4, ktorý uvádza, že poľnohospodársky pozemok sa môže previesť:

Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Nadobúdateľom poľnohospodárskej pôdy môže byť:

Ďalšom podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti. Jedna v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a druhá v obci, kde je predmetný pozemok:

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní. Osvedčenie sa v zákonom uvedených prípadoch dokladá aj k zmluve o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. 

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku. To sa nevzťahuje na osoby s bydliskom alebo sídlom v Európskej únie, v krajinách Európskeho hospodárskeho priestoru, v Švajčiarsku a zo štátov, pre ktoré to vyplýva z medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská republika viazaná. 

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Celé znenie nálezu nájdete tu.

Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť. Aktuálne znenie zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov si môžete prečítať tu.