Nároky vlastníkov pozemkov pod stavbami vo vlastníctve obcí a VÚC

Mnohé obce a VÚC užívajú pozemky pod stavbami, ktoré na nich v rámci decentralizácie štátnej správy prešli bez právneho dôvodu. Vzniknutý problém sa snaží riešiť zákon č. 66/2009 Z. z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej ako „zákon č. 66/2009 Z. z.“). 

V danej oblasti je významný zákon č. 66/2009 Z. z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky a o zmene a doplnení niektorých zákonov a ktorý upravuje usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom pod stavbami vo vlastníctve obce alebo vyššieho územného celku, ktoré prešli do vlastníctva obce alebo vyššieho územného celku podľa osobitných predpisov, vrátane priľahlej plochy, ktorá svojím umiestnením a využitím tvorí neoddeliteľný celok so stavbou.

Zákon č. 66/2009 Z. z. upravuje usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom pod stavbami vo vlastníctve obce alebo VÚC, ktoré prešli do vlastníctva obce alebo VÚC podľa zákona č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) v znení neskorších predpisov, zákona Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov (ďalej ako „zákon o majetku obcí“) a zákona č. 446/2001 Z. z. o majetku vyšších územných celkov v znení neskorších predpisov a primerane sa vzťahuje aj na usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom, na ktorých je umiestnený cintorín (okrem pozemkov vo vlastníctve cirkví), športový areál alebo verejná zeleň, ak tento cintorín, športový areál alebo verejná zeleň prešli do vlastníctva obce podľa zákona o majetku obcí. Naopak nevzťahuje sa na usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom pod stavbami, ktoré slúžia na podnikateľské účely. 

V ustanovení § 4 ods. 1 zákon č. 66/2009 Z. z. zakotvuje, že: „Ak nemá vlastník stavby ku dňu účinnosti tohto zákona k pozemku pod stavbou dohodnuté iné právo, vzniká vo verejnom záujme k pozemku pod stavbou užívanému vlastníkom stavby dňom účinnosti tohto zákona v prospech vlastníka stavby právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktorého obsahom je držba a užívanie pozemku pod stavbou, vrátane práva uskutočniť stavbu alebo zmenu stavby, ak ide o stavbu povolenú podľa platných právnych predpisov, ktorá prešla z vlastníctva štátu na obec alebo vyšší územný celok.“ 

Odo dňa 01.07.2009, kedy zákon č. 66/2009 Z. z. nadobudol účinnosť, teda došlo k zmene v právnom vzťahu medzi vlastníkmi pozemkov a obcami alebo VÚC ako vlastníkmi stavieb na týchto pozemkoch v tom zmysle, že pokiaľ užívanie pozemkov obcami a VÚC bolo do 30.06.2009 uskutočňované bez právneho dôvodu, od 01.07.2009 vzniklo zo zákona oprávnenie obcí a VÚC takéto pozemky užívať, a to na základe práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. 

V zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. sa usporiadanie vlastníctva k pozemkom môže uskutočniť poskytnutím náhradného pozemku vlastníkovi pozemku pod stavbou na základe zámennej zmluvy. Náhradný pozemok musí mať primeraný druh, výmeru a bonitu, ako mal zamieňaný pozemok pôvodne pred zastavaním a musí byť poskytnutý v tom istom katastrálnom území. Ak územie obce tvorí viac katastrálnych území, môže sa náhradný pozemok poskytnúť v rámci územia obce. 

Ak na usporiadanie vlastníctva nebol poskytnutý náhradný pozemok na základe zámennej zmluvy, usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemku pod stavbou sa v zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. vykoná v konaní o nariadení pozemkových úprav podľa zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov. 

V rámci pozemkových úprav sa usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemku pod stavbou vykoná formou poskytnutia náhradného pozemku v obvode pozemkových úprav v tom istom katastrálnom území, a ak územie obce tvorí viac katastrálnych území, náhradný pozemok sa poskytne v rámci územia obce, v primeranej výmere, bonite a rovnakého druhu, ako bol pôvodný pozemok pred zastavaním. 

Ak vo obvode pozemkových úprav nie sú pozemky na účely poskytnutia náhradných pozemkov, ide o pozemok pod stavbou o výmere do 400 m2, požiada o to vlastník pozemku, uskutoční sa usporiadanie vlastníckych vzťahov formou finančnej náhrady. 

Podľa článku 20 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky: „…nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.“ 

Zákon teda neumožňuje, aby ktokoľvek (hoci by sa jednalo o obec alebo VÚC) užíval pozemky iných osôb bez právneho dôvodu a / alebo bez primeranej náhrady, čím vzniká nárok na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva aj vlastníkom pozemkov pod stavbami vymedzenými v zákone č. 66/2009 Z. z. 

Pre posúdenie charakteru nároku vlastníkov pozemkov pod stavbami podľa zákona č. 66/2009 Z. z. je dôležité aj obdobie, v ktorom dochádzalo k obmedzeniu vlastníckeho práva. 

Pokiaľ obce a VÚC užívali cudzie pozemky pred 30.06.2009, dochádzalo k užívaniu pozemkov bez právneho dôvodu, čím sa obec alebo VÚC v zmysle ustanovenia § 451 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov dopustili bezdôvodného obohatenia. V takomto prípade vznikol vlastníkom pozemkov nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. 

Po 01.07.2009, kedy zákon č. 66/2009 Z. z. nadobudol účinnosť, čím došlo k zakotveniu práva zodpovedajúceho vecnému bremenu v prospech obcí a VÚC vznikol vlastníkom pozemkov nárok na náhradu za zriadenie vecného bremena (obmedzenie vlastníckeho práva). 

Zákon č. 66/2009 Z. z. neustanovuje spôsob určenia finančnej náhrady v načrtnutých prípadoch, avšak presnejší obraz pomáha utvárať rozhodovacia prax súdov v sporoch, ktorých predmetom je určenie náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva na základe zákona č. 66/2009 Z. z. 

V jednotlivých súdnych konaniach sa súdy zaoberali napr. otázkou, či je v prípade obmedzenia vlastníckeho práva v dôsledku vzniku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu podľa zákona č. 66/2009 Z. z. možné poskytnúť vlastníkovi pozemku náhradu za zriadenie vecného bremena aj vo forme opakovaného plnenia alebo iba jednorazovo. „Ústavný súd sa vo svojej minulej rozhodovacej praxi opakovane zaoberal ústavnými
sťažnosťami podanými v obdobných veciach podľa čl. 127 ústavy. Uzneseniami č. k.
III. ÚS 621/2023-39 z 23. novembra 2023 (ústavná sťažnosť doručená 31. októbra 2023 proti
rozsudku krajského súdu sp. zn. 6Co/133/2022 z 8. augusta 2023), č. k. II. ÚS 427/2024-31
z 24. septembra 2024 (ústavná sťažnosť doručená 8. novembra 2023 proti rozsudku krajského súdu sp. zn. 9Co/70/2022 z 19. júla 2023), č. k. III. ÚS 561/2024-24 z 24. októbra 2024 (ústavná
sťažnosť doručená 16. septembra 2024 proti uzneseniu najvyššieho súdu sp. zn. 7Cdo/49/2023
z 26. júna 2024), č. k. III. ÚS 422/2025-14 zo 17. júla 2025 (sťažnosť doručená 1. júla 2025
proti uzneseniu najvyššieho súdu sp. zn. 3Cdo/34/2023 z 19. marca 2025) boli ústavné sťažnosti
odmietnuté ako zjavne neopodstatnené, pretože ústavný súd konštatoval udržateľnosť právneho názoru všeobecných súdov, podľa ktorého je náhrada za zákonné vecné bremeno jednorazová.„

Opakovaná náhrada sa objavovala len výnimočne, prípadne bola zmenená na jednorázovú odvolacím alebo dovolacím súdom. Príklad rozhodnutia s opakovanou náhradou: Rozsudok OS BA I sp. zn. 18C/23/2013 zo dňa 27.10.2016 sa uvádza: „Pokiaľ ide o požiadavku žalovanej stanoviť finančnú náhradu za obmedzenie výkonu vlastníckeho práva z dôvodu zákonného vecného bremena jednorazovo, v tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že zákon stanovuje dobu platnosti vecného bremena na dobu do vykonania pozemkových úprav, teda na dobu neurčitú. To znamená, že predovšetkým od žalovaného užívateľa pozemku a vlastníka stavby na ňom stojacej závisí, kedy a za akých podmienok k majetkovoprávnemu vysporiadaniu v zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. dôjde. Jeho nečinnosť nemôže byť na ťarchu žalobkyni. Z toho dôvodu nie je možné alebo je značne obtiažne stanoviť výšku náhrady do budúcna, nakoľko žalobkyňa nevie, kedy bude konanie o pozemkových úpravách ukončené. Preto stanovenie výšky odplaty jednorazovo, pri zachovaní štatútu vecného bremena, by bolo podľa názoru súdu v rozpore s dobrými mravmi.“  S poskytnutím jednorazovej náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva sa nestotožnil ani Najvyšší súd Slovenskej republiky v Uznesení sp. zn. 4 Mcdo 2/2014. Nakoľko ako uviedol vo svojom odôvodnení, „… nie je možné ani približne určiť, dokedy bude uvedený stav trvať.“  (zdroj: PLz. ÚS 1/2026-8)

V zmysle Uznesenia Ústavného súdu SR, sp. zn. PLz. ÚS 1/2026-8 „Tento právny názor Ústavného súdu SR je uplatniteľný len na právoplatné rozhodnutia všeobecných súdov vyhlásené po právoplatnosti uznesenia Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. PL. ÚS 12/2025 z 28. mája 2025 (t.j. 27.06.2025).“