Nároky z vád nehnuteľnosti, záruka za akosť, ich postúpenie

V prvom rade je potrebné zdôrazniť, že pri záruke za akosť a nárokoch z vád ide o dva rôzne právne inštitúty.

Pokiaľ sa na nehnuteľnosti vyskytne vada, ide o porušenie zmluvnej povinnosti predávajúceho previesť na kupujúceho nehnuteľnosť v dohodnutej kvalite. Rozhodujúci je pritom stav nehnuteľnosti v čase odovzdania kupujúcemu, teda či v tomto momente vada už existovala. Predávajúci je povinný previesť na kupujúceho nehnuteľnosť, ktorá v čase odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu nemá vady.

Na druhej strane pri záruke za akosť predávajúci kupujúcemu garantuje, že nehnuteľnosť bude mať počas doby trvania záruky určité vlastnosti. Nároky zo záruky bude mať kupujúci aj v prípade, že na strane predávajúceho nedôjde k porušeniu povinnosti a predávajúci na kupujúceho prevedie nehnuteľnosť tak, že v čase odovzdania nehnuteľnosť nebude mať žiadne vady a vady vzniknú až po odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu. Rozdiel je aj v tom, že nároky z vád vyplývajú priamo zo zákona, ale záruka za akosť vyplýva zo zákona iba voči spotrebiteľovi.  

Pokiaľ kupujúci ako spotrebiteľ kúpil nehnuteľnosť od predávajúceho, ktorý koná ako podnikateľ v rámci svojej podnikateľskej činnosti (developer), ale následne nehnuteľnosť predá inému kupujúcemu, ktorý  nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti, na tohto nového kupujúceho sa záruka poskytnutá developerom automaticky nevzťahuje.

Keďže by šlo o predaj medzi dvoma nepodnikateľmi, nebol by predávajúci povinný poskytnúť novému kupujúcemu záruku v rozsahu, v akom bola developerom poskytnutá jemu alebo v rozsahu,  v akom obdobie záruky ešte neuplynulo.

Predávajúci však môže na nového kupujúceho postúpiť práva zo záruky, ktorú mu poskytol jeho predávajúci (developer), napríklad zakotvením takéhoto dojednania priamo v kúpnej zmluve. Pokiaľ by k takémuto postúpeniu došlo a nový kupujúci by na nehnuteľnosti v trvaní záručnej doby poskytnutej developerom zaznamenal zhoršenie veci, mohol by si uplatňovať nároky zo záruky poskytnutej developerom priamo u developera.

Obdobne je možné postupovať aj v prípade nárokov z vád. Pokiaľ by došlo k postúpeniu nárokov z vád a po odovzdaní nehnuteľnosti novému kupujúcemu by sa na nehnuteľnosti objavili skryté vady, bolo by dôležité, kedy tieto vady vznikli.

Pokiaľ by vady na nehnuteľnosti viazli už v čase, kedy developer nehnuteľnosť odovzdal prvému kupujúcemu, mohol by si nový kupujúci na základe postúpenia uplatňovať nároky z vád priamo voči developerovi, keďže by sa jednalo o nárok z vád, ktorý mal už prvý kupujúci.

Pokiaľ by však vada vznikla v čase po tom, ako developer nehnuteľnosť odovzdal prvému kupujúcemu, ale predtým, ako ju prvý kupujúci odovzdal novému kupujúcemu, uplatňoval by si nový kupujúci nároky z vád nie voči developerovi, ale voči prvému kupujúcemu (svojmu predávajúcemu), ktorý mu bol povinný nehnuteľnosť odovzdať v dojednanej kvalite.

Podľa § 499 Občianskeho zákonníka: „Kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.“

Z uvedeného vyplýva, že ani v prípade postúpenia práva zo záruky a nárokov z vád, ktoré má predávajúci voči predchádzajúcemu predávajúcemu sa následne predávajúci nemôže voči novému kupujúcemu zbaviť zodpovednosti za vady v plnom rozsahu.

Pre uplatňovanie nárokov v konkrétnom prípade by však bolo potrebné posúdenie, kedy vada vznikla, ale napr. aj či si nároky z vád nemal uplatniť už prvý kupujúci, ale neurobil tak včas a podobne.