Obťažovanie susedov imisiami – ako sa brániť?

Podľa zákona vlastník pozemku nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením či vibráciami.  Uvedené spôsoby obťažovania predstavujú imisie, z lat. „immissio“ v preklade vnikanie, vpúšťanie, alebo vháňanie. Vo všeobecnosti ide o akékoľvek prenikanie účinkov vykonávanej činnosti z jednej nehnuteľnosti na druhú.

Naše služby:

Imisie možno rozdeliť na priame a nepriame. Priame imisie vznikajú činnosťou vlastníka pozemku, napríklad ak odvádza dažďovú vodu na susedovu nehnuteľnosť. Na rozdiel od priamych imisií, nepriame imisie vnikajú bez vôle a konania osoby a sú výsledkom pôsobenia prírodných síl, alebo prejavom vlastností prenikajúcich látok. Príkladom je napríklad pôsobenie vetra alebo sneženie.

Spomínané ustanovenie vymenúva imisie exemplifikatívne, čiže existuje množstvo ďalších emisií, ktoré v ňom nie sú taxatívne spomenuté, ale je možné sa proti nim tiež brániť. Ide napríklad o obťažovanie štekotom psa, hmyzom, hlodavcami alebo lietaním lôpt na susednú nehnuteľnosť.

Vlastník nehnuteľnosti síce môže obťažovať suseda rôznymi imisiami, ale len po mieru primeranú pomerom.

Hluk predstavuje každý rušivý, obťažujúci, nepríjemný, nežiaduci, neprimeraný alebo škodlivý zvuk. Vibrácie sú zasa mechanické kmitanie, spôsobené napríklad pohybom stroja, ktorý vyvoláva u človeka vnem.

Hluk je jeden z najčastejších problémov v praxi pri obťažovaní vlastníka susednej nehnuteľnosti. Nie len na dedinách, ale aj v meste, je čím ďalej tým viac spôsobovaný najmä dopravou alebo stavebnou činnosťou. Neprípustné obťažovanie predstavuje hluk z pracovných nástrojov, hlavne píl alebo kosačiek. Pri posudzovaní obťažovania je rozhodujúca jeho miera. Je rozdiel ak niekto počas pracovného dňa pre seba zopár hodín piluje drevo alebo toto drevo piluje celý deň pracovného pokoja, kedy ide o neprimerané vytvárania hluku. Limity výšky hluku stanovuje vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 549/2007 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o prípustných hodnotách hluku, infrazvuku a vibrácií a o požiadavkách na objektivizáciu hluku, infrazvuku a vibrácií v životnom prostredí.

Častý je hluk zo zvukových zariadení, najmä rádií, televízií, alebo reproduktorov. Rovnako aj hluk spôsobovaný prevádzkou reštaurácií, vinárstiev, pohostinstiev a pod. Hlučné môžu byť taktiež zvieratá, hlavne vtáky alebo psy. Vždy je potrebné posudzovať mieru hluku. Typický štekot psa neznamená obťažovanie nad mieru primeranú bežným pomerom. Skúma sa nie len intenzita hluku, ale aj či ide o opakovanú alebo jednorazovú situáciu, dĺžku jej trvania, úmysel a dôvod.

Problému s hlukom v podstatnej miere čelia aj obyvatelia bytov a sú oprávnený sa brániť v prípade že sú častými svedkami hádok susedov, hlučných večierkov a pod. Rovnaká ochrana sa poskytuje aj nájomcom bytov. Na druhej strane, ak by nájomca vytváral neprimeraný hluk, vlastník nehnuteľnosti – prenajímateľ by mohol mať právo vypovedať nájomnú zmluvu v zmysle § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka. Zákon o priestupkoch poskytuje ochranu pred hlukom spôsobovaným fyzickou osobou., kde v zmysle § 47 ods. 1 písm. b) sa priestupku dopustí ten, kto poruší nočný kľud.

Hluk spôsobovaný pyrotechnikou možno obmedziť všeobecne záväzným nariadením, ktorým dokonca možno úplne zakázať používanie pyrotechnických výrobkov.

Žaloba sa formuluje tak, že žalovaný je povinný zdržať sa obťažovania žalobcu hlukom, z pozemku žalovaného, ktorý preniká na nehnuteľnosť žalobcu. Ak súd žalobe vyhovie, rozsudkom prikáže žalovanému, aby sa takého konania zdržal. Je na žalovanom, akým spôsobom to docieli. Súd nie je oprávnený prikázať žalovanému vykonať konkrétne opatrenie. Žalovaný je povinný do dátumu stanoveného súdom odstrániť spôsobovaný hluk nad mieru primeranú pomerom. Ak sa tak nestane žalobca je oprávnený podať návrh na exekúciu, ktorá sa bude vykonávať prostredníctvom ukladaných pokút.      

Najmä v domovej výstavbe v blízkostí tovární, čističiek odpadových vôd, elektrární a pod. predstavuje obťažovanie pachom, popolčekom, dymom, plynom či parami značný problém. Obvykle sa stáva, že obťažovanie danými imisiami je spojené s porušovaním právnych predpisov slúžiacich na ochranu životného prostredia, predovšetkým zákona o ovzduší, ktorý v § 2 písm. b definuje znečisťujúcu látku ako akúkoľvek látku prítomnú v ovzduší alebo vnášanú do ovzdušia, ktorá má alebo môže mať škodlivé účinky na zdravie ľudí alebo na životné prostredie.

Obťažovanie medzi susedmi je spôsobované napríklad dymom z krbu, ktorý predstavuje malý zdroj znečistenia, avšak často sú v nich spaľované dokonca aj odpady, ktoré nie je povolené spaľovať v zmysle platnej právnej úpravy. Orgánom ochrany ovzdušia je obec, ktorá je oprávnená ukladať pokuty, kontrolovať prevádzkovateľov malých zdrojov alebo nariadiť zastavenie prevádzky malého zdroja.

Ak zákon o ovzduší poruší prevádzkovateľ stredného alebo veľkého zdroja, oprávnená vo veci konať je Slovenská inšpekcia životného prostredia alebo okresný úrad. V prípade obťažovania spomínanými imisiami je možné sa okrem vyššie uvedených orgánov verejnej správy obrátiť žalobou na súd.

Pri posudzovaní obťažovania je dôležité brať ohľad na intenzitu, okolnosti vzniku a trvalosť pachu. Ak ide o pach spôsobený susedom pri čistení žumpy, ktorú čistí raz za rok, nejde o obťažovanie nad mieru primeranú pomerom.    

Pri chove hospodárskych zvierat je veľmi časté obťažovanie nie len zvukom, ale aj pachom. Avšak aj pri tejto skutočnosti nie je možné, aby súd zakázal samotný chov. Môže len prikázať žalovanému, aby sa zdržal obťažovania suseda pachom a je v jeho rukách ako to docieli. Pri susedských sporoch je možné obrátiť sa na miestne príslušnú veterinárnu a potravinovú správu, alebo na samotný súd, ak je občan obťažovaný imisiami zo susedovho pozemku, spôsobenými chovom zvierat.

Tienenie býva spôsobené buď susedovou stavbou, kríkmi, alebo stromami. Domáhať sa budúceho tienenia počas stavby budovy nie je možné, pretože súd poskytuje ochranu len pred už vzniknutým tienením. Požiadavku na ochranou od tienenia budúcou stavbou je potrebné uplatniť v stavebnom konaní. Samotné vzdialenosti medzi stavbami upravujú predpisy stavebného práva, ich nedodržanie možno napadnúť námietkou počas stavebného konania.

Ochrana pred čiernymi stavbami, ktoré boli postavené nelegálne, je možná v konaní pred stavebným úradom a rovnako aj pred súdom.

Odňatie svetla predstavuje zatienenie susedovho okna napríklad umiestnením tabule do jeho blízkosti. Častá je situácia, kedy tienenie spôsobujú stromy. Je rozdiel, ak ide o malý stromček alebo veľký niekoľkometrový strom, ktorý zabraňuje prenikaniu svetla cez susedove okno. Avšak žiaden právny predpis nestanovuje vzdialenosť ako pri budovách, v ktorej majú byť stromy posadené. Do úvahy však pripadá otázka, či zdravý rodiaci strom má byť vyrúbaný a či sa takýto výrub neprieči dobrým mravom. No okrem iného stromy rastúce v blízkosti susedného pozemku spôsobujú aj iné problémy, svojimi koreňmi napríklad odoberajú živiny a vlahu zo susedného pozemku alebo svojimi koreňmi a konármi ohrozujú susednú stavbu, či plot. Preto tu zohráva svoju úlohu odporúčací charakter vlastníkov pozemkov vysádzať stromy vo väčšej vzdialenosti od susedného pozemku, aby tak predišli nezrovnalostiam v budúcnosti. Pri riešení takejto situácie musí súd danú vec posudzovať komplexne, kde na misky váh stavia ujmu spôsobenú tienením a ujmu spôsobenú výrubom stromu. Ak sme už spomínali súd nemôže nariadiť výrub takéhoto stromu, ale je oprávnený len prikázať vlastníkovi pozemku, na ktorom strom rastie, aby sa zdržal obťažovania suseda tienením. Do karát obťažovanému vlastníkovi nehnuteľnosti nehrá ani zákon č. 543/2022 Z. z. o ochrane prírody a krajiny, ktorý stromy označuje za dreviny a pripúšťa výrub drevín len po udelení súhlasu orgánu ochrany prírody, ktorým je obec. V zmysle judikatúry, na rozdiel od stavby nehnuteľnosti, sa vlastník susediaceho pozemku môže domáhať ochrany na súde, ak jeho sused ešte len plánuje vysadiť stromy v blízkosti jeho pozemku, kedy ide o výsadbu lesa, ktorý by ohrozoval pestovanie poľnohospodárskych plodín na susednom pozemku.

Opakom obťažovania tienením je obťažovanie svetlom. Ide o osvetľovanie umelými zdrojmi – reflektormi. Rovnako môže ísť aj o slnečné svetlo, odrážané zrkadlami.

Odňatie výhľadu zase predstavuje situáciu, kedy susedná stavba obmedzí výhľad na krajinu vlastníkovi susednej nehnuteľnosti. V zmysle judikatúry Najvyššieho súdu SR takéto obmedzenie nepredstavuje zásah do vlastníckeho práva a nemožno sa voči nemu domáhať žalobou na súde, keďže nemá oporu v samotnom zákone.

Odpad je definovaný v zákone č. 79/2015 Z. z. o odpadoch ako hnuteľná vec alebo látka, ktorej sa jej držiteľ zbavuje, chce sa jej zbaviť alebo je v súlade s týmto zákonom alebo osobitnými predpismi povinný sa jej zbaviť.  

Vlastník pozemku nesmie nikoho obťažovať nad mieru primeranú pomerom pevnými a tekutými odpadmi. Ak osoba uskladňuje odpad na cudzom pozemku, porušuje ustanovenie § 126 Občianskeho zákonníka a je možné voči nemu uplatniť negatórnu žalobu.

Pevné odpady zahŕňajú záchody, komposty a skládky. Tu sa taktiež odporúča, aby ich vlastník pozemku neumiestňoval v blízkosti susedného pozemku, keďže sú zdrojom hmyzu a zápachu, ktoré sa považujú taktiež za emisiu. Súd nemôže nariadiť premiestnenie záchodu alebo hnojiska na iné miesto, môže však zakázať ich používanie a uložiť povinnosť na ich odstránenie v určitej lehote.

Pod pojmom tekuté odpady si možno predstaviť vypúšťanie močovky, obsahu žumpy, alebo sem spadá aj dažďová voda z odkvapov.

V kompetencii súdu pri probléme s imisiami spôsobenými odpadmi je oprávnenie prikázať zdržať sa takéhoto obťažovania. Pri hroziacej škode však nejde o žalobu v zmysle § 127 Občianskeho zákonníka, ale obťažovaná osoba je oprávnená sa domáhať uloženia opatrenia na odvrátenie hroziacej škody na súde v zmysle § 417 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Ďalší problém pri odpadoch predstavuje znečistenie spodných a povrchových vôd, ktorým poskytuje osobitnú ochranu zákon č. 364/2004 Z. z. o vodách, ktorý upravuje práva a povinnosti osôb k vodám a nehnuteľnostiam, ktoré s nimi súvisia. Tento právny predpis zakazuje vypúšťanie znečisťujúcich látok do povrchových a podzemných vôd. Dodržiavanie ustanovení vodného zákona kontrolujú okresné úrady a Slovenská inšpekcia životného prostredia. Tieto orgány sú oprávnené ukladať opatrenia vedúce k odstráneniu zistených nedostatkov a ukladať pokuty za priestupky a iné správne delikty na úseku ochrany vôd a vodných tokov. Napríklad, ak sa osoba dopúšťa znečisťovania povrchových vôd, vypúšťaním obsahu žumpy do záhrady a pod. dopúšťa sa priestupku v zmysle § 77 ods. 1 písm. j) vodného zákona a môže jej okresný úrad uložiť pokutu.

Rovnako tak zákon o odpadoch stanovuje nakladanie s odpadmi a ich zneškodňovanie. Poskytuje osobitnú ochranu voči uskladňovaniu odpadu v zmysle § 15 zákona o odpadoch, kedy akákoľvek osoba môže oznámiť okresnému úradu alebo obci takéto nezákonné umiestnenie odpadu, čím môže vlastník susednej nehnuteľnosti, ktorý je obťažovaný takýmito emisiami danú situáciu vyriešiť takýmto spôsobom. Okresný úrad alebo obec najskôr zisťujú, či bol spáchaný trestný čin v súvislosti s nezákonným umiestnením odpadu a osobu, ktorá za samotné umiestenie zodpovedá. Ak sa nepodarí takúto osobu nájsť, zisťuje sa, či vlastník urobil všetky potrebné opatrenia na zabezpečenie pozemku, ktorými by predišiel uskladneniu odpadu na ňom. Výsledkom tohto konania je určenie osoby, ktorá je povinná odpad zneškodniť a uhradiť s tým súvisiace náklady.        

Včely nepredstavujú chovné zvieratá a nedá sa zamedziť ich prenikanie na susedné pozemky. Na jednej strane je výskyt včiel prospešný aj pre susedov, ktorým opeľujú rastliny na ich pozemkoch. Na druhej strane hrozí napadnutie včelami, čo si susedia neželajú, keďže štipnutie včelou je najmä pre alergikov veľmi nebezpečné. V kompetencii súdu je rovnako ako pri ostatných imisiách uložiť povinnosť, aby sa chovateľ včiel zdržal obťažovania susedov. No je potrebné prihliadať na okolnosti konkrétneho prípadu, lokalitu, či intenzitu imisií. Čo sa odvíja v odôvodnení súdu, v ktorom uvedie, akú mieru imisií považuje za primeranú a aká nastala v danom prípade.

Nekonaním vlastníka nehnuteľnosti prichádza k jej zanedbávaniu, či hromadeniu odpadu, čo môže viesť k zvýšenému výskytu hmyzu alebo hlodavcov. Tie následne prenikajú na susedný pozemok a obťažujú jeho vlastníka ako imisie. Ak je zdrojom týchto neželaných návštevníkov odpad, postupuje sa tak, ako sme spomínali pri obťažovaní susedného pozemku odpadmi. Problém nastáva pri prenosne ochorení hlodavcami. Ochranu poskytuje zákon č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia, upravujúci dezinfekciu, deratizáciu, či dezinsekciu a ukladá povinnosť subjektom ich vykonať. Regionálny úrad verejného zdravotníctva pri ohrození zdravia môže nariadiť vykonania deratizácie a dezinsekcie. Pri nezabezpečení obmedzenia šírenia prenosných ochorení spomínanými postupmi, sa povinná osoba dopúšťa správneho deliktu, za ktorý je možné uložiť pokutu. Rovnako tak sa môže občan dopustiť priestupku, ak nevykoná nariadenú dezinfekciu, dezinsekciu, či deratizáciu, za čo sa potrestá pokutou.   

Šírenie buriny alebo chorôb rastlín predstavuje problém opustených pozemkov. Choroby ohrozujú výkon práva susedov, ktorým tieto choroby napádajú rastliny. V zmysle zákona č. 220/2004 Z. z. je každý vlastník povinný predchádzať šíreniu a výskytu burín. Okresný úrad ako orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy je oprávnený udeľovať pokuty za priestupky na úseku ochrany poľnohospodárskej pôdy. Za správny delikt na tomto úseku možno uložiť pokutu, preto najlepšie riešenie, ako sa obťažovaný sused môže brániť, je obrátiť sa na okresný úrad s podnetom na vykonanie dohľadu alebo samotným oznámením priestupku, či deliktu.

Ochranu proti chorobám zase poskytuje zákon č. 405/2011 Z. z. o rastlinolekárskej starostlivosti, ktorý definuje povinnosti osôb predchádzať zavlečeniu a rozširovaniu škodlivých organizmov, používať autorizované prípravky, aby samotnou snahou o predídenie chorobám nespôsobili susedom väčšiu škodu, napríklad neodbornou aplikáciu prípravkov.

Padanie lístia, ihličia, či plodov možno rovnako považovať za imisiu, voči ktorej sa majiteľ susedného pozemku môže brániť prostredníctvom podania žaloby. Dôležitá je miera únosnosti. O imisiu nepôjde pri bežnom jesennom opadávaní listov v zanedbateľnej miere, no iné je, ak na susedov pozemok, ktorý má okrasnú záhradu, padajú orechy, čím sa narúša účel tejto záhrady.