Nájomná zmluva na byt podľa zákona o krátkodobom nájme

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť tak podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. V tomto článku si ozrejmíme nájom podľa druhej možnosti.

Krátkodobý nájom bytu – definícia

Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. krátkodobých nájmov bytov.

Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom pri opätovnom predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Negatívne vymedzenie

Zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery:

  • v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov
  • v služobných bytoch
  • v bytoch osobitného určenia
  • v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia podľa osobitného predpisu
  • v družstevných bytoch
  • v bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, alebo
  • v bytoch vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí

Zákon sa nedotýka tiež inštitútu tzv. chráneného nájmu.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomnou zmluvou podľa zákona prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát.

Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy. Zároveň ustanovuje, že zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.

Nájomná zmluva musí obsahovať najmä:

  • údaje o zmluvných stranách
  • označenie predmetu nájmu a rozsah nájmu
  • určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva
  • opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy
  • určenie doby nájmu
  • vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.

Podnájom

Prenajatý byt alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu.

Oznamovacia a registračná povinnosť

Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu. Prenajímateľ tak musí vbyť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ. V prípade, ak táto povinnosť nebude splnená, na právny vzťah sa budú aplikovať ustanovenia § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka o nájme bytu.

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť skutočnosť, že prenajíma byt, správcovi dane.

Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva

Zmluvné strany si v nájomnej zmluve dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Peňažná zábezpeka

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Tá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Nevyčerpaná zábezpeka sa nájomcovi vráti do 1 mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov prenajímateľa súvisiacich s nájomným vzťahom.

Zánik nájmu

Tento krátkodobý nájom bytu zanikne:

  • uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý
  • písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán
  • písomným odstúpením
  • zánikom predmetu nájmu

Dôvody výpovede nájmu zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu, ak:

  • nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza
  • nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace
  • nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky
  • nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom
  • je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Dôvody výpovede zo strany nájomcu

Nájomca môže vypovedať nájom bytu, ak:

  • predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte
  • došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru
  • mu vznikol nárok na sociálne bývanie
  • je daný iný dôvod výpovede dohodnutý vnájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru

Výpovedná doba

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V niektorých prípadoch je možné jej skrátenie až na pätnásť dní.

Odstúpenie zo strany prenajímateľa

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.

Naproti tomu, nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie.

V prípade odstúpenia sa nájomná zmluva zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Vypratanie bytu

Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu.

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desať kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote päť kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok, zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.

Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice  podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák.  č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti  (Exekučný poriadok), v znení neskorších predpisov.

Záverom uvádzame, že výhodou tohto nájmu je aj skutočnosť, že prenajímateľovi nevzniká povinnosť zabezpečenia bytových náhrad.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Môže založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov napr. 2/3-nová väčšina vlastníkov (v našom prípade 6) bez vedomia ostatných vlastníkov (3)?

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie