Regulované nájomné – rozsudok ESĽP Bittó c/a Slovenská republika

Dňa 28. januára 2014 vyhlásil ESĽP rozsudok v prípade Bittó a ďalší proti Slovenskej republike týkajúci sa regulovaného nájomného, t.j. ochrany nájomníkov v bytoch, ktoré boli vrátené pôvodným vlastníkom.

“Pokiaľ ide o podstatu sťažnosti, Európsky súd pre ľudské práva posúdil slovenský systém regulácie nájomného ako kontrolu užívania majetku, ktorá má právny základ v príslušných právnych predpisoch. Akceptoval argumentáciu vlády v tomto smere a uznal, že systém regulácie nájomného sleduje legitímny cieľ – sociálnu politiku štátu, je teda „v súlade so všeobecným záujmom“. Ďalej sa zaoberal primeranosťou tohto opatrenia. Význam pripisoval najmä skutočnosti, že tento systém bol zavedený po páde komunistického režimu, v období transformácie ekonomiky, a to s cieľom ochrany nájomníkov v bytoch, ktoré boli vrátené pôvodným vlastníkom. Tiež považoval za podstatné, že štát uskutočňoval legislatívne zmeny umožňujúce zvýšenie regulovaného nájomného a napokon jeho zrušenie, ktorých cieľom bolo zmierniť dopad regulácie na vlastníkov bytov.

Na druhej strane Európsky súd pre ľudské práva považoval za významné, že regulácia nájomného sa uplatňuje už viac ako dvadsať rokov, pričom na väčšinu dotknutých bytov sa vzťahuje počas celého tohto obdobia. V tejto súvislosti si tiež všimol, že vláda viackrát avizovala dereguláciu nájomného, pričom tieto plány boli vždy odložené. Európsky súd pre ľudské práva konštatoval, že pre posúdenie tohto prípadu je dôležitý najmä skutočný dopad regulácie nájomného. Keďže mu však neboli predložené konkrétne dokumenty vyčísľujúce skutočný dopad tohto opatrenia na schopnosť vlastníkov vykonávať údržbu nehnuteľností, vzal do úvahy rozdiel medzi najvyšším možným regulovaným nájomným a trhovým nájomným vo vzťahu k dotknutým bytom.

Aj keď sa znalecké posudky predložené k tejto otázke vládou a sťažovateľmi líšili v použitej metóde aj vo výpočtoch, Európsky súd pre ľudské práva zohľadnil, že regulované nájomné sa od roku 2000 výrazne zvýšilo, regulované nájomné dosahuje 14 – 19 % (podľa sťažovateľov), resp. 20 – 26 % (podľa vlády) trhového nájomného a straty vlastníkov bytov spôsobené tým, že nemôžu svoje byty prenajať za trhové nájomné predstavujú niekoľko desiatok až stoviek tisíc eur. Konštatoval, že regulované nájomné je podstatne nižšie ako trhové nájomné za porovnateľné byty, na ktoré sa regulácia nevzťahuje a dospel k záveru, že v tomto prípade neboli zohľadnené záujmy sťažovateľov vrátane ich práva na dosahovanie výnosov z majetku. Tiež podotkol, že hoci právna úprava prijatá v roku 2011 umožňuje každoročné zvyšovanie regulovaného nájomného o 20 %, vôbec nerieši predchádzajúcu situáciu, predovšetkým škody utrpené vlastníkmi. Európsky súd pripustil, že nedostatok nájomných bytov po páde komunistického režimu odôvodňoval úpravu vzťahov medzi vlastníkmi a nájomcami, avšak legitímny spoločenský záujem podľa neho vyžaduje spravodlivé rozdelenie sociálneho a finančného bremena, a to o to viac v tomto prípade, keď sa regulácia nevzťahuje na veľký počet bytov a opakovane došlo k časovým posunom pri plánoch vlády ukončiť reguláciu nájomného.

Podľa názoru Európskeho súdu pre ľudské práva, štátne orgány v tomto prípade nedodržali spravodlivú rovnováhu medzi všeobecným záujmom spoločnosti a ochranou majetkových práv sťažovateľov, v dôsledku čoho došlo k porušeniu práva na pokojné užívanie majetku sťažovateľov, zaručeného článkom 1 Protokolu č. 1 k Dohovoru.

Európsky súd pre ľudské práva vzhľadom na uvedený záver osobitne neposudzoval  námietku týkajúcu sa diskriminácie sťažovateľov. Napokon uviedol, že vzhľadom na skutočnosť, že mu bolo podaných ďalších 13 podobných sťažností a štátom uskutočnené legislatívne opatrenia neriešia situáciu existujúcu pred ich zavedením, štát bude v zmysle článku 46 Dohovoru povinný uskutočniť ďalšie opatrenia, predovšetkým osobitný prostriedok nápravy, ktorý umožní získať náhradu škody za zistené porušenie.” zdroj: www.justice.gov.sk

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Ako vyplniť ohlásenie drobnej stavby?

Úpravu ohlásenia upravuje ust. § 57 stavebného zákona. Podrobnú úpravu, čo obsahuje ohlásenie a čo je potrebné pripojiť k ohláseniu upravuje ust....

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie