Schválená novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

O pripravovanej novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sme Vás informovali ešte v čase, keď bol jej návrh v legislatívnom procese. Tento článok informuje o zmenách, ktoré boli schválené.

Obsahom novely zákona č. 182/1993 Z.z.  o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov je predovšetkým úprava pravidiel tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí nevyužívajú všetky spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Predošlá právna úprava znevýhodňovala vlastníkov nebytových priestorov v dome pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv domu, pretože vlastníci nebytových priestorov nemusia využívať všetky spoločné časti a spoločné zariadenia domu, pričom sa na ich opravách podieľajú v rovnakej výške ako vlastníci bytov, ktorí ich dennodenne užívajú.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prináša aj tieto zmeny:

  • Definícia nových pojmov – novela zákona nanovo definuje pojmy, ktoré používal už predošlý zákon, ale neboli v ňom upravené. Pojmy ako prevádzka, údržba a opravy sa spájajú hlavne s výdavkami fondu prevádzky, údržby a opráv. Práve z finančných dôvodov sa presne definuje obsah týchto pojmov spoločne s rozsahom činností krytých z prostriedkov tohto fondu.
    • Prevádzkou sa rozumejú každodenné činnosti s cieľom zabezpečiť prevádzku domu v stanovenej kvalite. Takisto súčasťou prevádzky sú aj servisné kontroly.
    • Údržbou sa rozumie kontrola spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Takisto pri zistení nedostatkov, aj ich odstránenie. Údržba sa vykonáva pravidelnými činnosťami ako sú kontroly a revízie. Ak sa vyskytnú nedostatky, musia byť odstránené.
    • Opravou sa rozumie odstránenie následkov, ktoré boli spôsobené haváriou alebo chyby zistené kontrolou, či revíziou. Ide o poškodenia časti budovy a technických zariadení spôsobených poškodením alebo technickou poruchou.
    • Rekonštrukciou sa rozumejú také zmeny, ktorými sa spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo dostanú do pôvodného stavu.
    • Modernizáciou sa rozumejú také činnosti, ktorými sa zlepší štandard domu a jeho spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva. Predstavuje zlepšenie, efektívnejšie ekonomické riešenie. Modernizáciou sa zvýši štandard pôvodného domu.
  • Spracovanie osobných údajov a zverejnenie neplatičov – na účely správy domu, správcovia a spoločenstvá sú oprávnení spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Nový zákon ukladá možnosť zverejniť v dome neplatičov, ktorí majú nedoplatok na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenia, v súhrne vyšší ako 500 eur. Toto opatrenie smeruje k zníženiu počtu neplatičov. Zároveň je zákonom upravený aj spôsob, akým sa neplatiči zverejnia.
  • Odstránenie chýb zistených kontrolou a revíziou – odstrániť závažné chyby, ktoré boli zistené pri kontrole alebo revízii, môže správca alebo spoločenstvo odstrániť aj bez súhlasu vlastníkov, ale len v prípade ak nedostatky, ktoré boli zistené ohrozujú životy, zdravie a majetok vlastníkov.
  • Spôsob tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu pri nevyužívaní všetkých častí – nanovo sa ustanovuje aj spôsob, akým sa vytvára fond prevádzky, údržby a opráv domu vtedy, keď s bytom alebo nebytovým priestorom je spojené užívanie len určitých spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu (napr. garáž). To znamená, že ak vlastník nebytového priestoru neužíva spoločné zariadenia domu a ani všetky spoločné časti domu, zákon mu umožňuje podieľať sa na tvorbe fondu inou výškou preddavku, ktorá bude vychádzať z veľkosti podlahovej plochy nebytového priestoru alebo garáže.
  • Povinnosti pri stavebných úpravách – pri stavebných úpravách by mal vlastník bytu alebo nebytového priestoru umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva, aby mohol vykonať kontrolu, či nie je porušovaný stavebný zákon. Pri podozrení z neoprávnených zásahov budú povinní oznámiť takéto konanie stavebnému úradu a to aj v prípade, ak vlastník priestor nesprístupní.
  • Nahlásenie počtu osôb – povinnosť vlastníka bytu nahlásiť správcovi alebo spoločenstvu počet osôb, ktoré sa v byte zdržiavajú, pretože počet osôb žijúcich v byte je často krát neznámy a vzniká problém pri rozúčtovaní nákladov.
  • Pozvánka na schôdzu vlastníkov – pozvánka na schôdzu spolu s programom schôdze vlastníkov môže mať písomnú formu, alebo elektronickú. Konkrétnu podobu pozvánky, spôsob jej doručenia, upravuje buď zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy.
  • Hlasovanie – čo sa týka hlasovania na schôdzi vlastníkov, aby bola schôdza uznášaniaschopná musia byť prítomní vlastníci, ktorí majú dve tretiny všetkých hlasov v dome. Na prijatie rozhodnutia je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Ak ani po hodine od začatia schôdza nemá potrebné kvórum, rozhodnutia je možné prijať nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov. Z dôvodovej správy vyplýva, že vyššie uvedeným spôsobom nebude možné hlasovať, ak sa:
    • rozhoduje dvojtretinovou väčšinou hlasov
    • hlasuje o tej istej veci o ktorej už vlastníci bytov raz rozhodli v priebehu jedného roka
    • schvaľuje zmluva o spoločenstve
    • rozhoduje o dobrovoľnej dražbe bytu alebo nebytového priestoru
    • rozhoduje o odvolaní predsedu
    • schvaľuje alebo sa vypovedá zmluva o výkone správy
    • schvaľuje výška preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu
    • odsúhlasuje prevod vlastníctva nebytového priestoru od pôvodného vlastníka domu inej osobe ako nájomcovi.“ Odchýlka je v hlasovaní, ktoré sa týka nadstavby alebo vstavby v podkroví alebo povale, kde je v rámci dvojtretinovej väčšiny potrebný vždy aj súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí
  • Príkaz ako súčasť splnomocnenia – ak niekto zastupuje vlastníka na základe splnomocnenia na zastupovanie a hlasovanie, súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať. Naplatí to iba v prípade, ak má splnomocnenec generálnu plnú moc. V prípade hlasovania na funkcie predsedu spoločenstva, člena rady spoločenstva, zástupcu vlastníkov alebo iný volený orgán, nie je možné, aby kandidáti na tieto volené funkcie boli splnomocnení na zastupovanie a hlasovanie inými vlastníkmi.
  • Písomné hlasovanie – plne nahradzuje ústne hlasovanie na schôdzi vlastníkov. Hlasovanie musí byť vopred vyhlásené a musí byť oznámený termín a miesto hlasovania.
  • Predĺženie lehoty z 15 dní na 30 kalendárnych dní – každý prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa na súd a po novom platí uvedená lehota. Ak ide o zmenu výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, takáto zmena je účinná až po právoplatnom rozhodnutí súdu.

Zmeny, ktoré novelizovaný zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prináša, nadobudnú účinnosť dňa 1. októbra 2014.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Môže založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov napr. 2/3-nová väčšina vlastníkov (v našom prípade 6) bez vedomia ostatných vlastníkov (3)?

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie