Technická jednota viacerých listín zmluvy o prevode nehnuteľnosti

Súdy v praxi viackrát riešili problém, keď podpis prevodcu bol overený obcou, prípadne mestskou časťou, ktorá síce podpis overila, avšak listy zmluvy spojila len šnúrou, ktorej voľné konce boli prekryté nálepkou s odtlačkom okrúhlej úradnej pečiatky mestskej časti s erbom mestskej časti. Bolo tak zrejmé, že zmluva (resp. jednotlivé listiny zmluvy) pred podpisom nebola pevne spojená / zošitá, tým nebola splnená požiadavka zákonnej technickej jednoty viacerých listín. 

V tejto súvislosti dávame do pozornosti rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. Zn. 3 Sžo 64/2010, podľa ktorého: “Podľa publikovaného stanoviska Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. Cpj 33/01 zo dňa 03.10.2001 (uverejnené v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod číslom 69/2001), zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť uzavretá v písomnej forme, pričom prejavy vôle účastníkov, vrátane ich podpisov, musia byť na tej istej listine (§ 46 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka); pokiaľ takúto zmluvu, vrátane jej nedielnych príloh, tvorí viac ako jeden list, musia byť všetky tieto jednotlivé hárky pevne spojené (zošité) tak, aby tvorili technickú jednotu listiny, a to už pred jej podpísaním. 

Rovnako katastrálne odbory príslušných okresných úradov často vyzývajú účastníkov katastrálneho konania na opravu daného nedostatku a konania o návrhu na vklad prerušujú. V minulosti (v tom období ešte) správy katastra, zvykli návrhy na vklad rovno zamietať. 

V zmysle ust. § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. katastrálny odbor preskúma platnosť zmluvy, a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť, prípadne právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené. 

K uvedenému zaujali stanovisko aj viaceré rozsudky NS SR, o.i. aj rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Sžo 64/2010 „Zmluva tvorí technickú jednotu listiny, ak jej jednotlivé listy obsahujúce podstatné náležitosti sú pevným spôsobom zviazané. Právnu otázku – technickú jednotu zmluvy o prevode nehnuteľnosti ako právneho úkonu uzavretého podľa Občianskeho zákonníka, odvolací súd nehodnotí ako podmienku platnosti zmluvy, ale ako nedostatok, na odstránenie ktorého musí byť účastník správneho konania vyzvaný príslušným orgánom katastra. Podmienky platnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti ustanovuje hmotnoprávny predpis (Občiansky zákonník), a nie katastrálny zákon, ako právny predpis správneho práva, z ktorého sa v danom prípade aplikujú procesné ustanovenia týkajúce sa katastrálneho konania… Technickú jednotu zmluvy o prevode nehnuteľnosti (a príloh predkladaných podľa katastrálneho zákona) možno považovať iba za správou katastra žiadanú formu predkladania návrhov na vklad a ich príloh do katastra nehnuteľností. S touto formou predkladania návrhov na vklad a príloh sa odvolací súd stotožňuje. Existencia prípadných nedostatkov v technickej jednote listiny je však zákonným dôvodom na prerušenie katastrálneho konania podľa § 31a písm. c/ katastrálneho zákona, za účelom vyzvania účastníka správneho konania na odstránenie vád návrhu na vklad. (Do pozornosti rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky R 3 Sž-o-KS 55/2006).“ 

To, že technickú jednotu zmluvy možno považovať len za procesnú podmienku konania potvrdili aj ďalšie rozsudky Najvyššieho súdu SR (sp. zn. 2Sžo/195/2010 a 3Sžo-KS-55/2006). Samotná zmluva z tohto dôvodu nie je absolútne neplatná a daný nedostatok je možné následnými úkonmi účastníkov zmluvy odstrániť. 

Až v prípade, že nedostatky nie sú v určenej lehote odstránené, katastrálny odbor by mal konanie o návrhu na vklad zastaviť.