Vzdanie sa záložného práva a jeho výmaz z katastra nehnuteľností

Zriadenie a vznik záložného práva k nehnuteľnostiam

Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. V zmysle § 151e Občianskeho zákonníka na vznik záložného práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom je potrebný zápis v katastri nehnuteľností.

Vzdanie sa záložného práva a jeho výmaz z katastra nehnuteľností

Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Aj napriek tomu, že na vznik záložného práva je potrebný vklad do katastra nehnuteľností, na jeho výmaz v prípade vzdania sa záložného práva záložným veriteľom je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva záznamom.

Podpis na žiadosti o výmaz záložného práva ani na samotnom vzdaní sa záložného práva nemusí byť úradne overený.

Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva. V prípade, ak je záložným veriteľom spoločnosť, je potrebné, aby vyhlásenie o vzdaní sa záložného práva podpísal štatutárny orgán spoločnosti.

Náležitosti vyhlásenia veriteľa o vzdaní sa záložného práva

Vo vyhlásení o vzdaní sa záložného práva odporúčame špecifikovať:

  • účastníkov práv k nehnuteľnostiam; ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje. Odporúčame uviesť údaje o záložnom veriteľovi, záložnom dlžníkovi a prípadných záložcoch, ak nejde o osoby zhodné so záložnými dlžníkmi
  • nehnuteľnosti; podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra “C” alebo parcela registra “E”, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku
  • miesto a čas jeho spísania

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť 

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie. Takýto postup bude uplatňovať súdny exekútor v prípade, ak oprávnená osoba podala návrh na zriadenie exekučného záložného práva v návrhu na vykonanie exekúcie. 

Exekútor o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť upovedomí oprávneného a povinného (prípadne aj manžela povinného, ak je nehnuteľnosť súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov) a označí nehnuteľnosť, na ktorú zriaďuje exekučné záložné právo. 

„Upovedomenie podľa ustanovenia § 168 ods. 1 Exekučného poriadku sa nedoručuje okresnému úradu, katastrálnemu odboru. Na jeho základe sa v katastri nehnuteľností nevyznačuje poznámka o začatí exekúcie. Upovedomenie podľa § 168 ods. 1 nemá vplyv na rozsah obmedzení nakladať s majetkom, ktoré povinnému vznikli doručením všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie (§ 61c a § 61d).“ (Exekučný poriadok komentár. 3 vydanie. 2018 719s.) 

Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva. Obsahové náležitosti exekučného príkazu nie sú zákonom presne stanovené, avšak s použitím analógie legis možno vymeniť obsahové náležitosti exekučného príkazu nasledovne:

  • označenie súdneho exekútora, ktorý ho vydal
  • označenie exekučného konania v rozsahu účastníci, exekučný titul a vymáhaný nárok
  • výrok o zriadení exekučného záložného práva na nehnuteľnosť
  • označenie nehnuteľnosti

Ďalším procesným úkonom súdneho exekútora je doručovanie exekučného príkazu. V zmysle ustanovenia § 168 ods. 3 Exekučného poriadku, exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Oprávnenému stačí exekučný príkaz doručiť obyčajne. 

Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom. Záložné právo sa bude vpisovať do časti „C“ listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy. V tejto časti sa uvedie aj osoba záložného veriteľa, ktorá je oprávnenou osobou zo záložného práva. Exekučné záložné právo sa zapisuje dňom doručenia exekučného príkazu. 

Z uvedeného možno vyvodiť záver, že na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom sa bude vyžadovať kumulatívne splnenie nasledovných podmienok: 1. doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému, 2. doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť, 3. márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie resp. jej zamietnutie (lehota 15 dní). 

Podľa ustanovenia § 169 Exekučného poriadku: „pre pohľadávky, pre ktoré bolo zriadené exekučné záložné právo, možno vykonať exekúciu predajom nehnuteľností aj proti neskoršiemu nadobúdateľovi nehnuteľnosti.“ 

Exekučné záložné právo možno zriadiť jednak na:

  1. nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností
    1. exekučné záložné právo sa zriaďuje zápisom tohto práva do katastra nehnuteľností podľa katastrálneho zákona
    2. pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností
    3. pre poradie medzi viacerými exekučnými záložnými právami zriadenými exekútorom pre jednotlivé pohľadávky je rozhodujúci čas, kedy exekútorovi došiel návrh na zriadenie exekučného záložného práva, ak došlo niekoľko návrhov zároveň, záložné práva majú rovnaké poradie
    4. ak sa pre vymáhanú pohľadávku zriadilo zmluvné záložné právo skôr, poradie exekučného záložného práva sa spravuje poradím tohto zmluvného záložného práva; (§171 Exekučného poriadku)
    5. rozhodujúci význam pre vznik záložného práva má exekučný príkaz t.j. príkaz na zriadenie exekučného záložného práva
  2. nehnuteľnosti nezapísané v katastri nehnuteľností (napr. z toho dôvodu, že ide neskolaudovanú novostavbu, rozostavané stavby na základe stavebného povolenia, o vlastníctvo pozemku nadobudnutého vydržaním, bez toho, aby bol tento stav zapísaný v katastri)
    1. exekučné záložné právo na nehnuteľnosť nezapísanú v katastri nehnuteľností sa zriadi tak, že súdny exekútor po vydaní exekučného príkazu vyhotoví zápisnicu, ktorá nahrádza výpis z katastra nehnuteľností
    2. v zápisnici musí byť uvedené, o akú nehnuteľnosť ide, kto je jej vlastníkom a že nehnuteľnosť sa exekuuje pre vymáhanú pohľadávku, ak sa pre vymáhanú pohľadávku zriadilo zmluvné záložné právo skôr, zapíše sa to aj v zápisnici
    3. vznik exekučného práva sa zapíše v listine preukazujúcej vlastníctvo povinného k nehnuteľnosti a na listine o zriadení zmluvného záložného práva na vymáhanú pohľadávku
    4. zápisnica je spolu s prílohami uložená u exekútora, ktorý je poverený výkonom exekúcie
    5. v prípade poriadia platí to, čo u nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností

Ustanovenie § 170 Exekučného poriadku stanovuje, že „exekučné záložné právo možno zriadiť, len ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.“ Uvedené nevylučuje, aby po vzniku exekučného záložného práva nemohlo dôjsť k prevodu alebo prechodu založenej nehnuteľnosti na tretiu osobu. Z uvedeného vyplýva, že nehnuteľnosť nemusí byť len vo vlastníctve obligačného dlžníka, ale aj vo vlastníctve záložcu, ktorý ju nadobudol zaťaženú záložným právom. 

Zrušenie exekučného záložného práva

Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) v znení neskorších právnych predpisov nasledovne: „Exekútor poverený vykonaním exekúcie je povinný do siedmich dní b oznámiť príslušnému okresnému úradu zrušenie exekučného záložného práva.“ Z uvedeného vyplýva, že exekútor je povinný podať príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, žiadosť o výmaz poznámky z katastra nehnuteľností. 

Okrem vyššie uvedeného spôsobu je však v praxi možné exekučné záložné právo zrušiť aj počas trvania exekúcie a to nasledovnými spôsobmi:

  • Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa. Takýto návrh môže byť v praxi podaný najmä z dôvodu, že sa blokuje exekučným záložným právom nehnuteľnosť v prospech reálnych pohľadávok. Otázkou je, či je vôbec súd oprávnený vydať rozhodnutie o zastavení exekúcie, keďže zriadenie exekučného záložného práva nepovažujeme sa spôsob vykonávania exekúcie.
  • Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Keďže v zmysle ustanovenia § 167 ods. 2 Exekučného poriadku platí, že: „Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností možno zriadiť len na návrh oprávneného“, bude sa na výmaz exekučného záložného práva vyžadovať súhlas oprávneného. Exekútor sa preto musí s veriteľom dohodnúť na tom, že veriteľ udelí súhlas a súčasne urobí spaťvzatie návrhu na zriadenie záložného práva. V tomto prípade vzniká otázka, či je na takýto úkon vôbec oprávnený.
  • Poslednou teoretickou možnosťou výmazu, ktorá sa stala aktuálnou až po 01.04.2017 v súvislosti s novými pokynovými oprávneniami súdu je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa. Vychádzame pritom z ustanovenia § 32 Exekučného poriadku: „Súd je oprávnený požadovať od exekútora vysvetlenia alebo správy o priebehu každej exekučnej veci, ktorá bola exekútorovi pridelená, ktoré je exekútor povinný súdu v určenej lehote poskytnúť. Ak pri výkone exekúcie dochádza k prieťahom alebo porušovaniu povinností ustanovených týmto zákonom, môže súd uložiť exekútorovi vykonanie potrebných opatrení na odstránenie nedostatkov. Nesplnenie povinnosti uloženej súdom je závažným disciplinárnym previnením.“

Záložné právo k nehnuteľnosti 

Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa ustanovenia § 151b zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu bude nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Spravidla ide o osobu, ktorej bol poskytnutý úver alebo pôžička, teda o osobu, ktorá má dlh. Záložné právo, ktorého predmetom je nehnuteľnosť nazývame aj tzv. hypotekárne záložné právo. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť zabezpečujú pohľadávky banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Hypotekárna banka vystupuje ako záložný veriteľ, žiadateľ o úver môže byť obligačným dlžníkom, prípadne predmet zálohu môže poskytnúť aj 3.osoba s postavením záložcu. Na zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť sa vyžaduje ocenenie nehnuteľnosti znalcom. 

Ustanovenie § 71 zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o bankách“) upravuje požiadavky na nehnuteľnosť, ktorá zabezpečuje základné aktíva, a to nasledovne: ide o nehnuteľnosť, ktorá spĺňa požiadavky podľa osobitného predpisu a nachádza sa na území Slovenskej republiky a súčasne platí, že na nehnuteľnosti nevzniklo a netrvá iné záložné právo alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti atď.“ Z praxe bánk vyplýva, že predmetom zálohu môže byť iba nehnuteľnosť, ktorá má prístup k verenej komunikácii. Okrem toho nemôže byť na liste vlastníctva zapísané žiadne vecné bremeno či predkupné právo. Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti „C“ ťarchy. Na okresný úrad katastrálny odbor je potrebné doručiť najskôr záložné zmluvy až následne kúpne zmluvy. Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je skutočnosť, že pokiaľ si obligačný dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu, ktorým sa zmluvný vzťah medzi dlžníkom a bankou, môže záložný veriteľ (napr. banka) začať výkon záložného práva a uspokojiť svoju pohľadávku napríklad speňažením zálohu. 

Daňové záložné právo 

Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o správe daní“). „Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. Rovnako môže správca dane rozhodnúť o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k predmetu záložného práva, ktorý daňový dlžník nadobudne v budúcnosti, a to aj vtedy, ak predmet záložného práva vznikne v budúcnosti alebo jeho vznik závisí od splnenia podmienky.“ 

Zákon o správe daní ďalej špecifikuje, v ktorých prípadoch nemožno zriadiť daňové záložné právo. Do tejto skupiny zaraďujeme ortopedické pomôcky, kompenzačné pomôcky a osobné motorové vozidlo ťažko zdravotne postihnutej osoby. 

„Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie. „Ak daňový dlžník v čase vydania rozhodnutia o zriadení záložného práva nevlastní predmet záložného práva, ktorého hodnota je primeraná sume daňového nedoplatku, môže správca dane rozhodnúť o zriadení záložného práva aj na predmet vyššej hodnoty.“ 

Rozhodnutie o zriadení daňového záložného práva musí spĺňať zákonom ustanovené náležitosti:

  • označenie orgánu, ktorý rozhodnutie vydal
  • číslo a dátum rozhodnutia
  • meno, priezvisko, adresu trvalého pobytu fyzickej osoby, o ktorej právach a povinnostiach sa rozhodovalo
  • výrok
  • poučenie o mieste, lehote a forme podania odvolania s upozornením na prípadné vylúčenie odkladného účinku
  • vlastnoručný podpis oprávnenej osoby s uvedením jej mena, priezviska a funkcie a odtlačok úradnej pečiatky
  • rodné číslo
  • označenie daňového nedoplatku
  • predmet záložného práva
  • zákaz daňovému dlžníkovi alebo poddlžníkovi nakladať s predmetom záložného práva bez predchádzajúceho súhlasu správcu dane

Lehota na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností

Ustanovenie § 39 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších právnych predpisov stanovuje len, že: „okresný úrad zruší poznámku bez návrhu alebo na návrh toho, kto podal návrh na jej zápis, ak sa preukáže, že pominuli dôvody jej zápisu.“ V zmysle ustanovenia § 43 Katastrálneho zákona „okresný úrad vykoná zápis do piatich pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva.“

Záložné právo na hnuteľné veci 

Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže dôjsť k vzniku záložného práva odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Pokiaľ zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, právotvornou skutočnosťou spôsobujúcou vznik záložného práva k hnuteľným veciam na základe zmluvy o zriadení záložného práva je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je podľa § 151e ods. 5 Občianskeho zákonníka predmetom záložného práva (zálohom) hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (tzv. posesórne záložné právo). Avšak aj v tomto prípade môže vzniknúť potreba jej vyhotovenia, a to vtedy, ak má byť takto vzniknuté záložné právo, so zreteľom na možný vznik ďalších záložných práv k tomu istému predmetu, registrované v Notárskom centrálnom registri záložných práv, vtedy ešte pred registráciou sa vyžaduje písomné vyhotovenie potvrdenia obsahu zmluvy podpísané záložcom a záložným veriteľom. 

Záložné právo na pohľadávky 

Pokiaľ vychádzame z toho, že záloh je predmet záložnoprávneho vzťahu, do ktorého zaraďujeme akýkoľvek predmet občianskoprávnych vzťahov za predpokladu, že je prevoditeľný, zálohom môže byť aj pohľadávka obligačného dlžníka, ktorý má voči inému dlžníkovi postavenie veriteľa. Aj tu však platí, že musí ísť o pohľadávku, ktorej postúpenie nie je obmedzené. Pokiaľ nie je dohodnuté inak, vzťahuje sa záložné právo aj na istinu aj na príslušenstvo (§121 ods.3 Občianskeho zákonníka). Osobitnosťou je, že tu vznikajú vzťahy k ďalšiemu subjektu – poddlžníkovi.

Ďalšie spôsoby zániku záložného práva

Záložné právo zaniká aj

  • zánikom zabezpečenej pohľadávky
  • zánikom všetkých vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, na ktoré sa záložné právo vzťahuje
  • uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené
  • vrátením veci záložcovi, ak záložné právo vzniklo odovzdaním veci
  • ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania alebo ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu nadobúdateľ zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom
  • ak záložca previedol záloh a zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom
  • iným spôsobom dohodnutým v zmluve o zriadení záložného práva alebo vyplývajúcim z osobitného predpisu
  • ak sa vykonalo bez ohľadu na rozsah uspokojenia veriteľa

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Ako vyplniť ohlásenie drobnej stavby?

Úpravu ohlásenia upravuje ust. § 57 stavebného zákona. Podrobnú úpravu, čo obsahuje ohlásenie a čo je potrebné pripojiť k ohláseniu upravuje ust....

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie