AKMV 
Ak máte záujem o registráciu (založenie) spoločenstva vlastníkov bytov alebo naopak o jeho zrušenie (likvidáciu), neváhajte kontaktovať našu advokátsku kanceláriu na office@akmv.sk alebo telefonicky na 0915 046 749.
Zápis do registra spoločenstiev
Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja príslušným podľa sídla spoločenstva.
Návrh na zápis do registra je povinný podať:
- vlastník domu alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností
- splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu alebo
- správca pri vzniku spoločenstva zo zákona
Pravosť podpisu musí byť úradne osvedčená.
Prílohy k návrhu na zápis do registra spoločenstiev
Súčasťou návrhu na zápis do registra je:
- zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach
- doklad o bezúhonnosti predsedu spoločenstva a
- stanovy spoločenstva, ak to zmluva o spoločenstve určuje
- zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ak zákon neustanovuje inak
- výpis z listu vlastníctva a
- správny poplatok
V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy.
Prekážkou konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri skončení platnosti zmluvy o výkone správy.
Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje všetky náležitosti. Ak návrh na zápis do registra neobsahuje všetky náležitosti, správny orgán upozorní vlastníka domu alebo splnomocneného zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo správcu pri vzniku spoločenstva zo zákona do 15 dní od doručenia návrhu, že konanie o registrácii začne až po odstránení nedostatkov.
Lehota na vykonanie zápisu do registra
Správny orgán vykoná zápis do registra:
- do 15 dní od začatia konania, alebo
- ak ide o zmenu formy správy, nasledujúci deň po skončení platnosti zmluvy o výkone správy
Správny orgán do troch dní po zápise do registra zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra. Vznik spoločenstva, jeho názov a sídlo oznámi správny orgán príslušnej krajskej správe Štatistického úradu Slovenskej republiky do desiatich dní odo dňa zápisu do registra.
Oznámenie zmien do registra
Do registra sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Štatutárny orgán je povinný podať príslušnému správnemu orgánu návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností do 15 dní odo dňa, keď zmeny nastali, na ktorom musí byť pravosť podpisu úradne osvedčená.
K návrhu sa musí priložiť zápisnica, prezenčná listina a uznesenie zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o vykonaní zmeny zmluvy o spoločenstve, dodatok k zmluve o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach, správny poplatok a pri zmene štatutárneho orgánu aj doklad preukazujúci jeho bezúhonnosť.
Zrušenie a zánik spoločenstva
Spoločenstvo sa zrušuje:
- dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté
- rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva
- vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku
Podľa § 7d ods.1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „ZvB“): „Spoločenstvo sa zrušuje
- dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté,
- rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,
- vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku.“
Spoločenstvo však podľa prvého bodu nemožno zrušiť, ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.
Ak spoločenstvo nezaniká zlúčením, rozdelením alebo splynutím, vyžaduje sa likvidácia spoločenstva, keďže v takomto prípade nemá spoločenstvo právneho nástupcu, na ktorého by prešiel majetok.
Podľa § 7d ods. 4 ZvB: „Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu. Výmaz zlučovaného alebo rozdeleného spoločenstva a zápis zmeny pri spoločenstve, s ktorým sa zanikajúce spoločenstvo zlúčilo, alebo zápis nových spoločenstiev po rozdelení sa vykoná k tomu istému dňu.“
Z uvedeného vyplýva, že spoločenstvo sa zrušuje ku dňu, ktorý je uvedený v rozhodnutí, alebo dňom prijatia rozhodnutia o zrušení a zaniká ku dňu výmazu z registra.
Pred zrušením spoločenstva je potrebné uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcovskou spoločnosťou, ktorá bude vykonávať správu bytového domu v čase, keď tak už nebude robiť spoločenstvo. Zmluva musí obsahovať odkladaciu podmienku, že účinnosť nadobudne až po vstupe bytového domu do likvidácie. Na prijatie tejto zmluvy sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov.
Druhým krokom spoločenstva je prijať rozhodnutia:
- o zrušení spoločenstva k určitému dátumu (ak nebude stanoveným, spoločenstvo sa ruší ku dňu prijatia rozhodnutia) – nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov a
- ustanovení likvidátora – nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov.
Z hlasovania sa vypracuje zápisnica, ktorej súčasťou je uznesenie a prezenčná listina. Hlasovanie o správcovskej spoločnosti, resp. prijatí zmluvy možno spojiť s hlasovaním o zrušení spoločenstva a menovaním likvidátora.
Pri likvidácii spoločenstva nie je potrebné skladať preddavok a likvidátorom môže byť akákoľvek osoba zapísaná v registri fyzických osôb.
Likvidátor podá návrh na vstup spoločenstva do likvidácie a vyhotoví mimoriadnu účtovnú závierku ku dňu predchádzajúcemu vstupu do likvidácie. Podľa § 7 ods. 9 písm. a): „V registri sa ďalej vyznačí vstup spoločenstva do likvidácie vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu likvidátora.“ Samotným vyznačením likvidátora do registra sa začína likvidácia spoločenstva. V registri sa zmení názov spoločenstva s dodatkom „v likvidácii“.
Príslušnému okresnému úradu likvidátor doručí:
- návrh na zrušenie (s overeným podpisom likvidátora), ktorý musí obsahovať: názov, sídlo, IČO, orgány spoločenstva a meno, priezvisko a trvalý pobyt štatutárneho orgánu a likvidátora,
- zápisnicu, ktorou bolo schválené zrušenie spoločenstva a ustanovený likvidátor (originál alebo overená fotokópia) obsahujúca uznesenia,
- prezenčnú listinu alebo hlasovacie listiny z hlasovania o zrušení a ustanovení likvidátora (originál alebo overená fotokópia),
- zmluvu o výkone správy s novým správcom (originál alebo overená fotokópia)
- údaje likvidátora potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov (nepredkladajú sa v prípade, ak je likvidátorom predseda spoločenstva) a
- doklad o úhrade správneho poplatku.
Podľa § 7d ods. 5 ZvB: „Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť len na účely podľa tohto zákona. Ich zostatky likvidátor na základe rozhodnutia zhromaždenia prevedie do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri na správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia.“
Podľa § 73 z. č. 513/1991 Obchodný zákonník (ďalej len „OBZ“): „Likvidátor oznámi vstup spoločnosti do likvidácie všetkým známym veriteľom. Zároveň je povinný zverejniť, že spoločnosť vstúpila do likvidácie s výzvou, aby veritelia spoločnosti a iné osoby a orgány, ktoré sú tým dotknuté, prihlásili svoje pohľadávky, prípadne iné práva v lehote, ktorá nesmie byť kratšia než tri mesiace.“
Podľa § 74 OBZ: „Likvidátor zostaví ku dňu vstupu spoločnosti do likvidácie likvidačnú účtovnú súvahu a je povinný zaslať prehľad o imaní spoločnosti každému spoločníkovi, ktorý o to požiada.“ Pri likvidácii spoločenstva je povinný túto súvahu poskytnúť každému vlastníkovi.
Likvidátor následne zverejní v obchodnom vestníku vstup spoločenstva do likvidácie, o čom je povinný informovať príslušný okresný úrad. Likvidátor vedie zoznam pohľadávok, ktoré veritelia prihlasujú a vyhotoví zoznam pohľadávok ku dňu uplynutia 45 dní od zverejnenia vstupu do likvidácie a do 30 dní od vyhotovenia ho uloží do registra okresného úradu (rovnako aj zoznam majetku).
Ku dňu skončenia likvidácie, najneskôr však 6 mesiacov po oznámení o vstupe do likvidácie zostaví likvidátor účtovnú závierku a predloží ju zhromaždeniu spolu s konečnou správou o priebehu likvidácie (je oprávnený na tento účel zvolať zhromaždenie) a v rovnakej lehote likvidátor vyhotoví návrh na rozdelenie likvidačného zostatku. Oznámenie o zostavení týchto dokumentov likvidátor zverejní v obchodnom vestníku.
Ak sa po opakovanej výzve likvidátora ku konečnej správe a účtovnej závierku nevyjadrí určený počet vlastníkov považujú sa za schválené uplynutím 1 mesiaca od doručenia opakovanej výzvy. Zo zhromaždenia sa vypracuje zápisnica a prezenčná listina. Od momentu oznámenia o skončení likvidácie sú vlastníci do 60 dní povinní schváliť účtovnú závierku, konečnú správu a návrh na rozdelenie likvidačného zostatku (ak v tejto lehote tak neurobia, považujú sa za schválené).
Následne likvidátor zverejní v obchodnom vestníku informáciu o tom, že boli konečná správa, rozdelenie likvidačného zostatku a účtovná závierka schválené.
Posledným krokom je výmaz z registra. Po zhromaždení likvidátor okresnému úradu doručí nasledovné dokumenty:
- návrh na výmaz s úradne overeným podpisom likvidátora,
- zápisnicu zo zhromaždenia, na ktorom boli vlastníci informovaní o likvidácii,
- prezenčnú listinu,
- schválenú právu o priebehu likvidácie a mimoriadnu účtovnú závierku,
- doklad o úhrade správneho poplatku.
Okresný úrad po predložení dokumentov vykoná výmaz a písomne oznámi likvidátorovi deň, ku ktorému bol výmaz z registra vykonaný.
