Ako pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti neprísť o peniaze

Nedávno sme zaznamenali skutočne smutný príbeh, kedy mladý pár prišiel o peniaze pri kúpe bytu. Tento príbeh je o to smutnejší, že trpia svalovou dystrofiou a sú obaja pripútaní na vozíku. Článok bol uverejnený v Denník N pod Názvom Skutok sa nestal: Ako mladý pár na vozíkoch prišiel o byt aj peniaze.

Ak by sme tento príbeh mali v skratke zhrnúť, záujemci o byt podpísali zmluvu o budúcej zmluve so spoločnosťou, ktorá v čase podpisu už nebola vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. Do zmluvných podmienok si pri podpise zmluvy stanovili prvú platbu 80.000 EUR, zvyšok sa mal financovať cez hypotekárny úver. Až banka si všimla, že na liste vlastníctva subjekt, s ktorým zmluvu o budúcej zmluve podpísali, nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Banka teda úver neposkytla. Napriek tomu, že od zmluvy odstúpili, čiastka im vrátená nebola. 

Pri tomto príbehu sme si všimli, či už pod samotným článkom alebo na sociálnych médiách, názor skupiny ľudí, že do určitej miery si za vzniknutú situáciu môžu kupujúci sami, pretože neboli dostatočne “obozretní”. 

Naša advokátska kancelária sa venuje aj právu nehnuteľností. Ak by sme mali na jednej strane porovnať záujem našich klientov o služby vypracovať / skontrolovať zmluvu k nehnuteľnostiam a na strane druhej záujem riešiť rôzne vzniknuté situácie následne po podpise zmluvy, tak ďaleko prevažuje práve riešenie už vzniknutých sporov. Prečo je tomu tak? 

Väčšina ľudí si kúpi jednu nehnuteľnosť za celý život. Kontaktujú realitnú kanceláriu, ktorá poskytuje okrem služby sprostredkovania predaja aj tzv. “kompletný právny servis”. Kupujúci či predávajúci sa teda oprávnene domnievajú, že dostanú aj právne služby a teda dodatočné služby advokáta sú niečo navyše, čo nemusia riešiť. 

V prípade nehnuteľnosti v cene 160.000 EUR si realitné kancelárie priemerne za sprostredkovanie účtujú 3% z ceny nehnuteľnosti. V tomto prípade by sa jednalo o čiastku 4.800 EUR. Naša advokátska kancelária si za prípravu zmlúv účtuje podľa hodinovej sadzby priemerne 500 EUR za prípad. Ani pri komplikovanejších zmluvách a viacerých dodatočných pripomienkach na jednej či druhej strane čiastka nepresiahne 1000 EUR. 

Drvivá väčšina realitných kancelárii si však v snahe maximalizovať svoju províziu vypracovanie zmlúv neobjednáva v advokátskej kancelárii, ale pripravujú si ich sami podľa určitých vzorov. Podľa nášho názoru ide o poskytovanie právnych služieb, na ktoré sú oprávnení len advokáti. 

Pri developerských projektoch majú väčšinou realitné kancelárie vzory zmlúv, ktoré akceptuje developer. Realitná kancelária do zmluvy už len dopíše pár údajov ako číslo bytu, vchodu či poschodia, kúpnu cenu, výšku splátok a takto zmluvy zašle kupujúcemu. Počas výstavby sa však môže právny stav zmeniť. Ak na to realitná kancelária zo strany developera nebude upozornená, môže použiť vzor, ale viaceré údaje už nemusia byť správne. 

Pri iných nehnuteľnostiach si kancelárie upravujú svoje vzory zmlúv z minulých transakcií. Opäť z vlastnej praxe uvádzame, že sme sa ešte nestretli so zmluvou, ktorá by bola na 100% podľa našich predstáv. V takto pripravených zmluvách sa objavujú zásadné nedostatky ako chyby v písaní, v číslach bytov, parciel, ale najmä zle nastavený model financovania. Model, ktorý neposkytuje dostatočnú ochranu predávajúcemu či kupujúcemu. 

Toto je vážny nedostatok v “zabehnutom systéme” a takémuto prístupu by sa mali začať venovať inštitúcie ako napríklad NARKS – Národná asociácia realitných kancelárii Slovenska či Slovenská advokátska komora. 

Existujú situácie, ktoré bežného človeka ani nenapadnú, že vôbec môžu nastať. Je to úplne prirodzené, nemajú dostatočné skúsenosti či potrebné vzdelanie. Práve preto by realitná kancelária mala spolupracovať s advokátskou kanceláriou v celom procese predaja a kúpy nehnuteľnosti. 

Často krát sa stretávame, že kupujúci sú ochotní uvoľniť celú čiastku pri podpise kúpnej zmluvy a potom čakajú na samotný zápis na katastri nehnuteľností. Ale čo ak sú v zmluve chyby a kataster konanie preruší? Čo ak predávajúci nemá záujem podpísať následne dodatok a chyby v zmluve opraviť? Kataster konanie zastaví. Peniaze sú prevedené a na liste vlastníctva zostáva predávajúci. Toto je pomerne zásadná chyba, avšak v praxi sme sa stretli s mnohými prípadmi takéhoto modelu financovania. Pri prevodoch nehnuteľností je však pomerne veľa možností ako sa chrániť. Nie však vždy, keď si myslíte, že už chránení ste, to tak aj v skutočnosti musí byť. 

Vedeli ste napríklad, že ak si kupujúci zriadi v banke vinkuláciu, exekútor môže na jeho peniaze na rozdiel od notárskej úschovy siahnuť? Opäť môže dôjsť k prevodu nehnuteľnosti, ale predávajúci už peniaze predstavujúce kúpnu cenu neuvidí, lebo medzičasom ako sa zapisuje prevod vlastníckeho práva na katastri nehnuteľností už na ne siahol exekútor. Pri vinkuláciách prostriedkov na účte v banke preto treba byť opäť obozretný. Viac k vinkulácii a úschove sa dozviete v tomto článku. 

Práve advokát musí zabezpečiť, aby svojho klienta pri prevode chránil. Realitné kancelárie tak väčšinou nerobia, z našej skúsenosti sa sústreďujú často iba na čo najrýchlejší predaj, tlačia na klienta, aby čo najskôr uzavrel aspoň rezervačnú zmluvu s cieľom získať svoju províziu.

Upozorňujeme tiež, že rezervačné zmluvy v 99% prípadoch obsahujú zmluvné pokuty pre prípad ak záujemca už kúpnu zmluvu neuzavrie. Rovnako tak často sa stretávame s prípadmi, kedy nútia budúcich kupujúcich zaväzovať sa k uzavretiu zmluvy, ktorej znenie (alebo aspoň jej podstatné náležitosti) ani len nie sú jej prílohou. O praktikách realitných kancelárii sme už písali v inom našom článku: Proces kúpy a financovania nehnuteľnosti na Slovensku. 

Realitné kancelárie tlačia ľudí na podpísanie aspoň rezervačnej zmluvy. Z tejto platby si vykryjú svoju províziu a tak sa domnievajú, že či už následne dôjde k podpisu kúpnej zmluvy alebo nie, majú na rezervačný poplatok nárok. Z našej praxe konštatujeme, že zväčša sú rezervačné zmluvy tak koncipované, že ak k podpisu nedôjde z dôvodov na strane kupujúceho, rezervačný poplatok slúži ako zmluvná pokuta. Kupujúci tak pod predstavou, že stratia rezervačný poplatok, podpíšu aj nevýhodnú zmluvu o budúcej zmluve či kúpnu zmluvu. 

Aj rozhodovacia prax súdov (viac v našom článku: Náčrt problémov pri sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti) sa viackrát priklonila k tvrdeniu, že realitné kancelárie nemajú nárok na „prepadnutie“ rezervačného poplatku ako zmluvnej pokuty z dôvodu neuzavretia budúcej kúpnej zmluvy. Ak ste sa s takouto situáciou stretli, radi vás budeme zastupovať, neváhajte nás kontaktovať.

Ak kupujete novostavbu, je bežné podpísať zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Neodporúčame však hradiť viac ako 10% pred dokončením celého projektu. Výstavba totiž môže trvať roky a medzitým môže developer skončiť v úpadku. Toto platí hlavne pri menej známych developeroch. 

Stretávame sa však aj s tým, že byty sú už skolaudované a realitná kancelária klienta tlačí do zmluvy o budúcej zmluve. Dôvody sú rôzne, napríklad dokončiť niektoré zmeny na byte. Skoro všetky takéto situácie sa dajú ošetriť priamo v kúpnej zmluve. Vieme tak opäť eliminovať možné riziká späté s predajom. 

Dohľadať si vlastníka nehnuteľnosti je dnes veľmi jednoduché, môže tak urobiť každý, kto má aspoň základné informácie o nehnuteľnosti. Ak kupujete byt, spýtajte sa v realitnej kancelárii na číslo listu vlastníctva a katastrálne územie, pod ktoré nehnuteľnosť spadá. Následne si aktuálny výpis nájdete cez www.katasterportal.sk. Stránka je aktualizovaná denne. Môžete si tak skontrolovať všetky aktuálne údaje ako vlastníka, súpisné číslo, číslo parcely, či je nehnuteľnosť zaťažená nejakou ťarchou atď.. Vlastníka si môžeme pozrieť aj cez tento nový portál. Stačí zadať ulicu, mesto a na mape si kliknúť na nehnuteľnosť. Tento portál je veľmi intuitívny na ovládanie a dostupné máte taktiež všetky potrebné údaje k nehnuteľnosti. 

Ak ste sa v týchto riadkoch našli a kupujete byt cez realitnú kanceláriu, informujte sa, ktorá advokátska kancelária dohliada nad vašimi zmluvami a celým prevodom.