Ako vydržať nehnuteľnosť – postup

V máji 2021 nadobudla účinnosť novela Civilného mimosporového poriadku (ďalej ako „CMP“), ktorá priniesla podstatnú zmenu vo vydržaní. Právomoc deklaratórnym rozhodnutím potvrdiť nadobudnutie vecného práva vydržaním sa z notárov presunula na súd. Prečítajte si, ako prebieha potvrdenie vydržania po novom.

Vydržanie predstavuje originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva na základe dlhodobej dobromyseľnej držby, avšak za splnenia nasledujúcich podmienok:

  1. Spôsobilý predmet vydržania. Predmetom vydržania môžu byť všetky hnuteľné a nehnuteľné veci, okrem tých, ktoré podľa § 125 OZ môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb.
  2. Spôsobilým subjektom vydržania je každá osoba, ktorá je spôsobilá nadobúdať vlastnícke právo. Subjektom vydržania môžu byť nie len fyzické osoby, ale aj právnické osoby a štát.
  3. Držba musí byť oprávnená. Podľa § 130 OZ: „Ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená.“ Takáto držba musí existovať počas celej vydržacej doby. V zmysle judikatúry, posúdenie, to či držiteľ je alebo nie je dobromyseľný, treba hodnotiť vždy objektívne, a nie iba zo subjektívneho hľadiska (osobného presvedčenia) účastníka.
  4. Dĺžka vydržacej doby je 10 rokov pri nehnuteľnostiach.

Dobromyseľnosť držiteľa

V praxi môže nastať situácia, že nadobúdateľ nehnuteľnosti, najmä pri pozemkoch sa chopí držby susednej parcely, ktorú nekúpil, so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že je vlastníkom aj tejto časti. V zmysle judikatúry je jedným z hľadísk pre posúdenie ospravedlniteľnosti omylu držiteľa pomer plochy kúpeného a skutočne držaného pozemku. Podľa rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu ČR (napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 15.06.2006, sp. zn. 22Cdo 954/2005), je tolerované prekročenie výmery až do výšky 50 %. Vo výnimočných prípadoch aj viac, no vždy záleží od konkrétnych okolností. Ak osoba vlastní viacero parciel na seba nadväzujúcich, pomer s plochou ktorej sa dobromyseľne chopil sa počíta z celkového súčtu výmery parciel na seba nadväzujúcich, ktoré ma vo svojom vlastníctve.


Nadobudnutie vlastníckeho práva k vydržanej nehnuteľnosti

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva. Podľa § 134 Občianskeho zákonníka: „Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.“

Pokiaľ niekto, kto splnil podmienky pre vydržanie (a teda nadobudol vlastnícke právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním) chce byť uvedený ako vlastník nehnuteľnosti alebo oprávnený z vecného bremena na liste vlastníctva, potrebuje aj potvrdenie o vydržaní.

Potvrdenie o vydržaní je možné získať na základe súdneho rozhodnutia v konaní o potvrdení vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, resp. v konaní o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Konanie o potvrdení vydržania

Konanie o potvrdení vydržania upravuje CMP. Miestne príslušným je súd, v ktorého obvode sa nachádza predmetná nehnuteľnosť.

Návrh na začatie konania môže podať osoba, ktorá o sebe tvrdí, že vydržaním nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti, prípadne právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Účastníkom konania je navrhovateľ, osoby, ktoré sú v čase začatia konania evidované na liste vlastníctva ako vlastníci a osoby, ktorých sa konanie o potvrdení vydržania týka. Účastníkom tiež môže byť správca lesného pozemku a Slovenský pozemkový fond. Po vydaní tzv. vyzývacieho uznesenia je účastníkom konania aj osoba, ktorá podala námietky, pokiaľ už nie je účastníkom konania z iného z uvedených dôvodov.

Konanie o potvrdení vydržania sa začína vždy iba na návrh. Pre návrh zákon zakotvuje nasledovné náležitosti:

  • označenie súdu, ktorému je návrh určený
  • vymedzenie, kto je navrhovateľom
  • vymedzenie, ktorej veci sa návrh týka (ktorej nehnuteľnosti, akého vecného práva)
  • popis, čo sa návrhom sleduje (potvrdenie vydržania)
  • podpis navrhovateľa
  • opísanie skutočností, z ktorých vyplýva, že navrhovateľ splnil predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním
  • označenie nehnuteľnosti podľa údajov z katastra nehnuteľností
  • označenie dňa, keď navrhovateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním

Tvrdené skutočnosti je navrhovateľ povinný osvedčiť.

Za návrh na začatie konania o potvrdení vydržania zakotvuje zákon o súdnych poplatkoch súdny poplatok vo výške 99,50 EUR.

Rozhodovanie súdu o návrhu

Súd v konaní o potvrdení vydržania skúma, či navrhovateľ dostatočne osvedčil nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním. Za týmto účelom môže súd jednak sám vykonať šetrenie alebo môže navrhovateľa vyzvať na predloženie ďalších dôkazov.

Pokiaľ sú splnené podmienky pre odmietnutie alebo zamietnutie návrhu, súd nenariaďuje pojednávanie a nevyzýva na vyjadrenie ostatných účastníkov konania. Uznesenie o odmietnutí alebo zamietnutí návrhu doručuje iba navrhovateľovi. Pokiaľ z preskúmania návrhu vyplynie, že navrhovateľ osvedčil splnenie podmienok pre nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním, vydá súd tzv. vyzývacie uznesenie.

Vyzývacie uznesenie

Vyzývacie uznesenie obsahuje výzvu na uplatnenie námietok proti vydaniu uznesenia o potvrdení vydržania do dňa určeného v uznesení. Lehota pritom nesmie byť kratšia ako šesť mesiacov od zverejnenia vyzývacieho uznesenia v Obchodnom vestníku.

Vyzývacie uznesenie súd doručuje navrhovateľovi, ostatným účastníkom konania, okresnému úradu v sídle kraja podľa miesta, kde sa nachádza nehnuteľnosť a okresnému úradu príslušnému na úseku katastra na vyznačenie poznámky o vedení konania o potvrdení vydržania. Okrem toho sa vyzývacie uznesenie bezodkladne vyhláškou zverejní aj v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza.

Námietky proti potvrdeniu vydržania

Podľa § 359h CMP môže na súde, ktorý koná v konaní o potvrdení vydržania až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania podať námietky:

  • ten, kto má v čase začatia konania o potvrdení vydržania zapísané na liste vlastníctva vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo vecné právo k nehnuteľnosti, ktorej sa konanie o potvrdení vydržania týka alebo jeho právny nástupca
  • ten, koho vecné právo k nehnuteľnosti môže byť tvrdeným vydržaním inak dotknuté a jeho právny nástupca
  • správca lesného pozemku
  • Slovenský pozemkový fond
  • iná osoba

V závislosti od toho, kto námietky podáva, je v námietke potrebné uviesť (i) opis skutočnosti, ktoré osvedčujú, že osoba, ktorá podáva námietku má k nehnuteľnosti vecné právo, ktoré môže byť vydržaním dotknuté, (ii) informácie osvedčujúce, že vydržaním môžu byť dotknuté práva k nehnuteľnosti, ktorú táto osoba podľa osobitných predpisov spravuje, alebo práva osôb, ktoré podľa osobitných predpisov zastupuje, (iii) informácie osvedčujúce skutočnosti, ktoré vyvracajú, že navrhovateľ splnil predpoklady nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním.

Potvrdenie vydržania

Pokiaľ súd po posúdení námietky neodmietne alebo ak námietky neboli v lehote podané, vydá uznesenie o potvrdení vydržania. V uznesení bude uvedený aj deň, kedy navrhovateľ vlastnícke právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním nadobudol.  

Takéto potvrdenie je všeobecné záväzné a je titulom na zapísanie záznamu do príslušného katastra nehnuteľností.

Pokiaľ bol niekto vydržaním dotknutý, môže sa žalobou domáhať svojho vecného práva aj v prípade, že bolo vydané uznesenie o potvrdení vydržania. Musí však osvedčiť existenciu skutočností, ktoré bez vlastnej viny nemohol uplatniť námietkami.

Ak niekto nadobudol vecné právo od osoby, ktorej bolo právoplatne potvrdené vydržanie, priznáva mu zákon rovnakú ochranu ako v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti od vlastníka. V prípade, ak by nadobúdateľ nebol dobromyseľný, bol by povinný vydať nehnuteľnosť oprávnenému vlastníkovi a následne by mal právo požadovať od vydržateľa prípadnú náhradu škody.

Následne sa právo nadobudnuté vydržaním zapíše v záznamovom konaní záznamom. Takýto záznam má iba evidenčné účinky podľa § 5 ods. Katastrálneho zákona: „Záznam je úkon okresného úradu plniaci evidenčné funkcie, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.“


Osobitosti vydržania vlastníckeho práva a práva zodpovedajúceho vecnému bremenu

V nasledovnej časti článku sa zameriame na niektoré špecifiká pri splnení podmienok na vydržanie ako aj na praktické tipy týkajúce sa vydržania, ktoré Vám môžu v konkrétnych prípadoch pomôcť vyhodnotiť Vašu situáciu

Výnimka zo zákazu drobenia pôdy pri vydržaní

Podľa § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom: „V záujme zamedzenia drobenia poľnohospodárskych pozemkov, lesných pozemkov a v záujme ochrany viníc nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce možno pri prechode alebo prevode vlastníctva k nim postupovať len podľa tohto zákona.“ Podľa § 23 ods. 1 uvedeného zákona: „Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 pozemok menší ako 3 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok.“

Uvedené obmedzenia týkajúce sa zákazu dorobenia poľnohospodárskej pôdy sa na nadobudnutie vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu alebo lesnému pozemku vydržaním nevzťahujú.

V tejto súvislosti tiež pripomíname, že na účely posúdenia, či sa na konkrétny pozemok zákaz drobenia vzťahuje, je možné okrem právnej úpravy obsiahnutej v Katastrálnom zákone vychádzať aj z vymedzenia zastavaného územia obce v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), ktorý však bude s účinnosťou od 01.04.2024 nahradený zákonom č. 201/2022 Z. z. o výstavbe. Z uvedeného teda vyplýva, že pokiaľ by predmetom vydržania mala byť časť poľnohospodárskeho alebo lesného pozemku, nebolo by prekážkou vydržania, ak by takáto časť bola menšia ako 3 000 m2 v prípade poľnohospodárskeho pozemku alebo menšia ako 5 000 m2 v prípade lesného pozemku.


Vydržanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu

Základným predpokladom vydržania práva zodpovedajúceho z vecného bremena je fakt, že ten kto užíva určitú nehnuteľnosť za účelom prejazdu alebo prechodu je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že koná ako oprávnený z vecného bremena. Rovnako ako pri vlastníckom práve, aj tu sa dobromyseľnosť posudzuje z objektívneho hľadiska a nie sú rozhodujúce subjektívne domnienky či predstavy.

Vydržanie záložného práva

V praxi sme sa stretli aj s otázkou, či je možné vydržať aj záložné právo. Pri tejto otázke je potrebné vychádzať z ustanovenia § 129 a nasl. Občianskeho zákonníka upravujúcich držbu. Keďže záložné právo nie je právo, ktoré by pripúšťalo trvalý alebo opakovaný výkon, je možné konštatovať, že záložné právo nemôže byť ani predmetom držby a vydržania.

O neaktuálnej právnej úprave platnej do mája 2021 sa dočítate tu.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Môže založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov napr. 2/3-nová väčšina vlastníkov (v našom prípade 6) bez vedomia ostatných vlastníkov (3)?

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie