Dedičstvo alebo starosť? Čierne stavby na zdedených pozemkoch

Na rozdiel od viacerých právnych poriadkov založených na rímskoprávnej tradícii sa na Slovensku zásada superficies solo cedit – stavba patrí vlastníkovi pozemku neuplatňuje. Slovenské právo umožňuje oddelené vlastníctvo stavby a pozemku.

V praxi často nastáva situácia, že sa až po právoplatnom skončení dedičského konania dodatočne zistí, že sa na pozemkoch patriacich poručiteľovi nachádza stavba, ktorá nebola predmetom konania – typicky ide o nezaevidovanú (čiernu) stavbu bez súpisného čísla alebo projektovej dokumentácie.

V otázke posúdenia právneho statusu stavby je rozhodujúce, kedy bola postavená a kto ju postavil. Osobitne v prípadoch, kedy stavba nebola evidovaná v katastri, je nevyhnutné skúmať, či ju postavil priamo poručiteľ, alebo niektorý z jeho právnych predchodcov – teda osoba, od ktorej poručiteľ pozemok nadobudol (napr. dedením alebo kúpou).

Rozhodujúci faktorom je dátum, kedy bola stavba postavená, nakoľko sa v zmysle stavebných predpisov uplatňuje viacero rozdielnych režimov, v závislosti od veku stavby.

Prvý jednotný stavebný zákon na našom území bol zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej ako „zákon č. 50/1976“), ktorý nadobudol účinnosť 1.10.1976. Preto sa na stavby postavené pred týmto dátumom uplatňuje osobitný režim. Upozorňujeme, že tento zákon bol účinný len do 31.03.2025.

Na tieto stavby boli s účinnosťou od 1.4.2024 vydané amnestie a podľa § 142l ods. 3 prvá veta zákona č. 50/1976:  „Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi.“

Stavby postavené pred 1.10.1976 sa od 1.4.2024 považujú za legálne priamo na základe zákona, a nie je potrebné iniciovať žiadne legalizačné konanie ani predkladať stavebnému úradu žiadosť o dodatočné povolenie stavby. Jediným administratívnym krokom, ktorý zostáva na realizáciu, je zápis stavby do katastra nehnuteľností. Tento zápis má deklaratórny charakter.

V zmysle § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) (ďalej ako „Katastrálny zákon“): „Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba alebo podzemná stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.“

„Postačí, aby navrhovateľ priložil k návrhu oznámenie obce, kedy bola stavba alebo podzemná stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia (nesmieme zabúdať na geometrický plán, pokiaľ nebola zastavaná plocha stavbou zameraná už skôr). V tomto prípade sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník. Ak došlo k zmene vlastníctva, musí sa nový vlastník preukázať.

Ak staršia stavba nie je evidovaná v katastri, je potrebné predložiť doklady preukazujúce, kto stavbu staval, ak sa nezachovali, potvrdenie obce.

Ak je súčasný držiteľ stavieb iná osoba ako ich stavebník určený stavebnými dokladmi alebo potvrdením obce podľa ods. 7 a stavba nebola evidovaná v katastri, tak v takomto prípade je potrebné predložiť doklady preukazujúce nadobudnutie takejto stavby.

Súdna judikatúra pripúšťa nasledovný postup: ak bola stavba v nadobúdacej zmluve, prípadne v dedičstve po stavebníkovi uvedená len pod všeobecným pojmom príslušenstvo alebo pod pojmom vedľajšia stavba, v takomto prípade kataster akceptuje prevod vlastníctva takejto stavby na súčasného držiteľa stavby. Treba však uviesť, že často táto podmienka splnená nie je a potom vlastníkovi zostáva už len dodatočné prejednanie dedičstva k takejto stavbe.“ (Komentár zákona č. 162/1995 Z. z. Katastrálny zákon – Epi)

Podľa názoru ÚGKK SR v Katastrálnom bulletine č. 1/2016, otázka č. 18: „pre kataster je v potvrdení obce o stavbe postavenej pred rokom 1976 záväzné určenie, kto bol stavebníkom.“

Aj na stavby postavené neskôr, až do 31.12.1989 boli v zmysle § 142l ods.3 druhá veta zákona č. 50/1976 vydané amnestie:  „Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s týmto zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená.“

Stavby postavené od 1.10.1976 do 31.12.1989 sa od 1.4.2024 považujú za legálne, ak sú splnené dve podmienky: stavba sa nepretržite využíva na svoj účel a vlastník stavby je zároveň vlastníkom pozemku alebo má k nemu iné právo (napr. vecné bremeno, právo nájmu). Rovnako ako pri starších stavbách, legalizácia sa nevykonáva, vykonáva sa len zápis do katastra.

V zmysle § 46 ods. 10 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) (ďalej ako „Katastrálny zákon“): „Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ktorá bola postavená od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou; ako vlastník stavby sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.“

„Táto konštrukcia zápisu stavebníka a nie súčasného vlastníka nie je najšťastnejšia, pretože stavebníkom bol často právny predchodca súčasného vlastníka. Zákon ani neráta so zápisom vlastníka pri preukázaní, že ide o vlastníka hlavnej stavby a vlastníka pozemku. Nepočíta ani s možnosťou zápisu inej osoby pri preukázaní právneho následníctva. Preukázať prechod alebo prevod práva bude v mnohých prípadoch problematické, a to nielen pre fyzické osoby.“ (Komentár zákona č. 162/1995 Z. z. Katastrálny zákon – Epi)

Podľa názoru ÚGKK SR v Katastrálnom bulletine č. 3/2002, otázka č. 25: „vedľajšie stavby, drobné stavby vo dvore – príslušenstvo, ak sú vo vlastníctve vlastníka hlavnej stavby prechádzajú s vlastníctvom hlavnej stavby – musia byť v zmluve uvedené minimálne pojmom príslušenstvo.“

V zmysle §140d ods. 1 zákona č. 50/1976: „Stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby preskúma spôsobilosť stavby na užívanie, ak ide o stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 a vlastník stavby preukáže, že

V zmysle §140d ods. 3 zákona č. 50/1976:„Vlastník stavby môže podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa odsekov 1 a 2 do 31. marca 2029.“

V zmysle §140d ods. 4 zákona č. 50/1976:„Prílohou žiadosti o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je dokumentácia potvrdzujúca skutočnosti podľa odseku 1 alebo odseku 2 vrátane záväzných stanovísk dotknutých orgánov. Stavebný úrad môže určiť, že pre posúdenie spôsobilosti stavby na užívanie postačuje dokumentácia stavby v rozsahu § 104 ods. 2. Záväzné stanoviská dotknutých orgánov vlastník stavby nepredkladá, ak skutočnosti podľa odseku 1 alebo 2 preukázal v konaní o dodatočnom povolení stavby.“

V zmysle §140d ods. 3 zákona č. 50/1976:„Ak vlastník stavby preukáže splnenie podmienok podľa odseku 1 alebo odseku 2, stavebný úrad vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie. Na konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie sa primerane vzťahujú ustanovenia o kolaudácii stavieb. Rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie má účinky kolaudačného rozhodnutia.“

Na rozdiel od starších stavieb postavených pred 1.10.1976 alebo v období rokov 1976 – 1989, na ktoré sa vzťahuje zákonná amnestia účinná od 1.4.2024, stavby postavené od 1.1.1990 do 31.3.2025 sa aj naďalej považujú za nepovolené. V prípade, že takáto stavba bola realizovaná bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, je potrebné iniciovať konanie o dodatočnom povolení stavby.

Dôležité je upozorniť na nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. a o zmene a doplnení niektorých zákonov (Stavebný zákon), účinný od 15.3.2025 (ďalej ako „Stavebný zákon“).

V zmysle § 84 ods. 7 písm. b Stavebného zákona: „Doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na konanie o dodatočnom povolení stavby vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba nespĺňa podmienky, aby ju bolo možné považovať za stavbu postavenú v súlade s platnými predpismi podľa doterajších predpisov, ani podmienky na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa doterajších predpisov alebo podľa písmena a) a vlastník tejto stavby podá žiadosť o dodatočné povolenie stavby od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029.“

Legalizáciu bude možné vykonať len vtedy, ak vlastník stavby podá žiadosť o dodatočné povolenie v období do 31.3.2029. Po uplynutí tohto štvorročného obdobia už podľa platnej legislatívy nebude možné stavbu dodatočne povoliť podľa doterajších predpisov, čo môže viesť k zákonnému postupu smerujúcemu k jej odstráneniu.

Z uvedeného vyplýva, že vlastníci nelegálnych stavieb, ktoré nevstúpili do zákonnej amnestie, majú poslednú možnosť využiť legislatívne prechodné obdobie na ich dodatočné povolenie. Po roku 2029 už nebude možné tieto stavby legalizovať.

Konanie o dodatočnom povolení stavby sa spravuje §88a zákona č. 50/1976:

„(1) Ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, začne z vlastného podnetu konanie o odstránení stavby pričom je povinný posúdiť možnosť preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie, ak je stavba dokončená, alebo možnosť dodatočného povolenia stavby. Stavebný úrad vyzve vlastníka stavby, aby v určenej lehote, ktorá nesmie byť kratšia ako 60 dní, predložil žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie spolu s dokladmi podľa § 140d alebo žiadosť o dodatočné povolenie stavby a doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania a osobitnými predpismi. Ak bola stavba začatá bez právoplatného stavebného povolenia, ktoré už bolo vydané, stavebný úrad posúdi súlad stavby s verejnými záujmami na základe záväzných stanovísk podľa § 140b a podkladov predložených v stavebnom konaní.

(2) Ak vlastník stavby žiadosť o dodatočné povolenie stavby a požadované doklady nepredloží v určenej lehote alebo ak sa na ich podklade preukáže rozpor stavby s verejným záujmom, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.

(3) Ak vlastník stavby predloží žiadosť o dodatočné povolenie stavby a doklady podľa odseku 1, stavebný úrad pokračuje v konaní o dodatočnom povolení stavby.

(4) Ak vlastník stavby, pri ktorej sa preukáže, že jej dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami, v priebehu konania nepreukáže, že je vlastníkom pozemku zastavaného nepovolenou stavbou alebo jeho časti, alebo že má k tomuto pozemku iné právo (§ 58 ods. 2) a vlastník zastavaného pozemku alebo jeho časti s dodatočným povolením nesúhlasí, stavebný úrad odkáže vlastníka pozemku na súd a konanie preruší (§ 137). Konanie o stavbe zostane prerušené až do právoplatnosti rozhodnutia súdu vo veci.

(5) Ak ide o nedokončenú stavbu, počas konania o dodatočnom povolení stavby nesmú na stavbe prebiehať žiadne stavebné práce, ak stavebný úrad neurčil inak. Stavebný úrad umožní len uskutočnenie nevyhnutných stavebných prác, ktorých nedokončenie by ohrozilo mechanickú odolnosť a stabilitu stavby alebo jej protipožiarnu bezpečnosť, znemožnilo budúce dokončenie stavby alebo ohrozilo životné prostredie alebo zdravie ľudí, alebo zvierat v okolí stavby.

(6) V rozhodnutí o dodatočnom povolení stavby stavebný úrad dodatočne povolí už vykonané stavebné práce a určí podmienky na dokončenie stavby alebo nariadi úpravy už realizovanej stavby.

(7) Ak sa v konaní o dodatočnom povolení stavby preukáže rozpor s verejnými záujmami alebo stavebník v určenej lehote nesplní podmienky rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.

(11) Ak sa v konaní o dodatočnom povolení stavby zistí, že stavba je dokončená a vlastník stavby podá žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie, stavebný úrad konanie o dodatočnom povolení stavby zastaví.“

„Cieľom úpravy je v prípade, ak stavba spĺňa podmienky podľa § 140d a ide o dokončenú stavbu, umožniť začať konanie a vydať rozhodnutie podľa § 140d bez ohľadu na to, či sa začalo konanie podľa § 88a. Odstránenie stavby teda, ako najprísnejší následok nepovolených stavieb, nastúpi až v prípade, ak sa splnia podmienky podľa 88a a zároveň nie sú splnené podmienky na rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d.“ (Dôvodová správa k zákonu č. 26/2025 Z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti so zmenami vyvolanými Stavebným zákonom)

V zmysle § 46 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) (ďalej ako „Katastrálny zákon“): „Ako vlastníka alebo inú oprávnenú osobu zapíše okresný úrad do katastra osobu uvedenú vo verejnej listine alebo v inej listine, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba.“

Hoci stavby postavené pred 1.1.1990 sa od 1.4.2024 považujú priamo zo zákona za legálne, v mnohých prípadoch nie sú zapísané v katastri nehnuteľností. Aby mohol vlastník stavby zabezpečiť jej zápis, musí preukázať jej existenciu a vek. Na tento účel je možné požiadať príslušný stavebný úrad o vydanie potvrdenia o veku stavby, ktoré slúži ako verejná listina preukazujúca, že stavba bola postavená pred rozhodujúcim dátumom.

Vydanie tohto potvrdenia nie je viazané na žiadne správne konanie o legalizácii, keďže k legalizácii došlo zo zákona. Stavebný úrad v rámci zisťovania veku stavby vychádza z dôkazov predložených žiadateľom – typicky ide o letecké snímky, archívne mapy, geometrické plány, staré daňové doklady, prípadne čestné vyhlásenia svedkov. Následne vydá potvrdenie, ktoré slúži ako podklad pre zápis stavby do katastra.

Potvrdenie o veku stavby teda predstavuje dôležitý evidenčný nástroj, ktorý umožňuje vlastníkom zosúladiť právny a faktický stav nehnuteľnosti bez toho, aby bolo nutné absolvovať legalizačné konanie.

Ak sa preukáže, že stavbu zrealizoval právny predchodca poručiteľa, teda napríklad starý rodič, po ktorom poručiteľ pozemok zdedil, alebo predchádzajúci vlastník, od ktorého pozemok kúpil, v takom prípade poručiteľ nemusel byť v čase smrti ani vlastníkom stavby, a teda nemohol so stavbou v právnom zmysle disponovať.

Obecný úrad povinný skúmať, kto bol skutočným stavebníkom danej stavby, teda osoba, ktorá stavbu zrealizovala, prípadne dala postaviť.

Ak vyjde najavo, že stavebníkom nebol súčasný vlastník pozemku (napr. dedič), ale iná osoba – napríklad poručiteľ, právny predchodca poručiteľa alebo celkom tretia osoba, obecný úrad zaeviduje ako stavebníka stavby túto inú osobu. Zápis sa následne premieta do katastra nehnuteľností.

V takom prípade však vzniká zásadný právny problém: ak bol skutočný stavebník napríklad poručiteľ alebo poručiteľov predchodca (napr. starý rodič) a stavba nebola predmetom pôvodného dedičského konania, je potrebné obnoviť dedičské konanie, aby bolo možné doriešiť vlastníctvo stavby v prospech dediča. Bez obnovy konania totiž stavba formálne nepatrí dedičovi, aj keď je vlastníkom pozemku, a právny stav v katastri bude nezrovnalí.

Podľa § 211 ods. 1 zákona č. 161/2015 Z. z. civilný mimosporový poriadok (ďalej len „CMP“):„ Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, ďalší poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh vykoná o tomto majetku dodatočné konanie o dedičstve. Ak sa objaví iba dlh poručiteľa, dodatočné konanie o dedičstve sa nevykoná.“

Ak sa dodatočne zistí, že vlastníkom stavby bol právny predchodca poručiteľa, napríklad jeho rodič, starý rodič alebo ešte vzdialenejší príbuzný, obnova dedičského konania sa netýka len bezprostredného poručiteľa, ale môže zasiahnuť aj viaceré generácie späť. V takom prípade je nevyhnutné obnoviť nie pôvodné, ale skôr predošlé dedičské konanie, ktoré sa mohlo skončiť pred desaťročiami.

Takáto obnova je právne prípustná, ale procesne a dôkazne výrazne náročnejšia. Čím viac generácií je medzi pôvodným stavebníkom a súčasným vlastníkom pozemku, tým viac potenciálnych dedičov prichádza do úvahy, najmä ak sa majetok nededil priamo v jednej vetve.

Z právneho hľadiska nastáva podstatne zložitejšia situácia vtedy, ak sa zistí, že poručiteľ nadobudol pozemok spolu so stavbou od tretej osoby, napríklad kúpou alebo darovaním. V takom prípade je nevyhnutné dôsledne preskúmať príslušnú dokumentáciu, predovšetkým samotnú zmluvu a takisto aj akékoľvek prílohy, ako sú staré geometrické plány alebo opis nehnuteľnosti v čase nadobudnutia. Rozhodujúce je, či z týchto dokumentov vyplýva, že súčasťou prevodu bola aj samotná stavba.

Ak by sa preukázalo, že k prevodu vlastníctva stavby spolu s pozemkom skutočne došlo, buď výslovne, alebo konkludentne, situácia sa tým podstatne zjednodušuje. V takom prípade by sa totiž predpokladalo, že vlastnícke právo k stavbe prešlo na poručiteľa.

Ak však z dokumentácie nevyplýva, že stavba bola predmetom prevodu, alebo ak sa naopak ukáže, že stavbu postavila iná osoba bez právneho titulu k pozemku, poručiteľ ju právne nikdy nevlastnil. V takom prípade dedič nemôže nadobudnúť vlastnícke právo k stavbe dedením od poručiteľa. Bolo by preto potrebné obnoviť dedičské konanie po skutočnom stavebníkovi, ktorý nie je poručiteľom vlastníka pozemku – osoby s právnym záujmom na usporiadaní vlastníctva.

Súd by v takom prípade pravdepodobne požadoval predloženie podkladov, ktoré preukazujú dôvodnosť návrhu a záujem žiadateľa na vyriešení právneho postavenia stavby – vlastníctvo pozemku pod stavbou. Výsledkom konania by mohlo byť, že vlastníkom stavby sa stane úplne iná osoba, napríklad potomok pôvodného stavebníka, ktorý o svojom dedičstve doteraz nevedel. V takom prípade by jedinou cestou k právnemu zosúladeniu vlastníctva pozemku a stavby bola dohoda s novým vlastníkom a odkúpenie stavby, prípadne iná forma prevodu.

Záverom možno uviesť, že pre právne posúdenie statusu stavby a možnosť jej legalizácie alebo zápisu do katastra je kľúčové historické sledovanie vlastníckych vzťahov, identifikácia osoby stavebníka a posúdenie dokumentov o prevode vlastníckeho práva a príloh (geometrické plány, znalecké posudky…).

Riešenie problematiky čiernych stavieb na zdedených pozemkoch môže byť právne zložité a často si vyžaduje odborné vedenie. Každý prípad závisí od konkrétnych okolností, dokumentácie a vlastníckej histórie.

Ak ste zdedili nehnuteľnosť s nepovolenou stavbou a neviete, ako postupovať, skúsený tím advokátov z AKMV advokátskej kancelárie je pripravený vám pomôcť. Vašu situáciu podrobne zanalyzujeme, poskytneme právne poradenstvo k možnostiam legalizácie a zastúpime vás pred príslušnými orgánmi.