Návrh na vklad – do kedy ho treba podať?

Je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností aj niekoľko rokov po uzatvorení zmluvy alebo sa má za to, že došlo zo zákona k odstúpeniu od zmluvy o prevode nehnuteľnosti?

V zmysle Občianskeho zákonníka (§ 47) totiž platí, že ak je podľa zákona k zmluve potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím. Účinnosťou zmluvy sa pritom myslí okamžik, keď zmluva nadobudne právne účinky. Ak však ani do troch rokov od uzavretia zmluvy nebol podaný návrh na rozhodnutie, platí domienka, že účastníci od zmluvy odstúpili.

V zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam sa vlastnícke právo nadobúda až vkladom práva do katastra nehnuteľností. Návrh na vlad sa podáva príslušnému okresného úradu. Vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení.

Rozhodnutia súdov a odborná právna literatúra

K predmetnej otázke zaujal Najvyšší súd SR dve rozdielne stanoviská:

Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR z 11. augusta 2011, sp. zn. 3 Cdo 29/2010 “Rozhodnutie katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je rozhodnutím, s ktorým by zákon spájal vznik účinnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Účinky vkladu podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka spočívajú v nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, teda vo vecno-právnych následkoch, nie však v obligačno-právnych následkoch, ktoré nastali už platným prijatím návrhu na uzavretie zmluvy (§ 44 ods. 1 Občianskeho zákonníka).” Predmetnú právnu vetu obsahujú aj rozhodnutia Najvyššieho súdu SR uverejnené pod sp. zn. 2Cdo 124/2003 a 2 Cdo 184/2005.

Naopak, podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR z 9.12.2005, sp. zn. 3 Sž-o-KS 17/2005 “Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností (§ 151o ods.1. ObčZ). Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení (§ 28 ods.3 zákona č. 162/1995 Z.z. katastrálny zákon). Z uvedeného je zrejmé, že pred povolením vkladu účinky právneho úkonu nenastanú.”

K prvému názoru sa prikláňa aj odborná právna literatúra (Fekete, I: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011, s. 379), ktorá hovorí: “Možno zastávať názor, že z platnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti vznikajú pre jej účastníkov obligačnoprávne účinky, t.j. obsah zmluvy sa stáva pre účastníkov zmluvy rovnako a bezpodmienečne záväzným (účinnosť zmluvy). Účinnosť zmluvy nastáva teda súčasne so vznikom platnej zmluvy… Nie je správny názor, že zmluva o prevode nehnuteľnej veci sa stane účinnou kladným rozhodnutím orgánu katastra o návrhu na vklad vlastníckeho práva…”

Česká odborná právna literatúra (Švestka, J: Občanský zákoník I. II. 2. vydanie, Praha: C.H.Beck 2009) potvrdzuje názor slovenskej “V případech, kdy se rozhoduje o vkladu vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, jde o založení věcněprávních (translačních) účinků smlouvy, nikoliv o její závazkověprávní (obligačněprávní) účinky (srov. Ústavní soud v nálezu č. I. ÚS 331/98). Pouhou smlouvou (první fáze – právní důvod neboli titulus) vlastnické či jiné věcné právo ještě nevzniká. Smlouvou vzniká nabyvateli závazkový (obligačněprávní) nárok požadovat na zciziteli převedení vlastnického práva k nemovité věci.”

O tom, že záväzkoprávne účinky nastávajú už uzatvorením platnej zmluvy o prevode nehnuteľností je podporené aj českou judikatúrou:

Podľa Ústavného súdu Českej republiky, sp. zn. I. ÚS 331/98: “S ohledem na § 133 odst. 2 občanského zákoníku je nutné oddělit závazkověprávní (obligační) účinky prodeje vyvolané kupní smlouvou od věcněprávních (věcných) účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kterým se konstituuje vlastnictví k nemovité věci; k účinkům vkladu, jež jsou s ním bezprostředně spojeny, může dojít pouze následně po účincích vyvolaných smlouvou, neboť ke vkladu dochází právě na základě smlouvy. Podle názoru Ústavního soudu je proto zřejmé, že se smluvní strany převodu nemohou od této zásady odchýlit a časovou následnost závazkověprávních a věcněprávních účinků fakticky zaměnit.

…není možné souhlasit se závěrem katastrálního úřadu, který vychází ze „zjištění“, že předmětná kupní smlouva není ke dni podání návrhu na vklad účinná, neboť účinnosti má nabýt až dnem, kdy katastrální úřad vloží podle ní právo do katastru nemovitostí. Za splnitelnou odkládací podmínku, s níž rozhodnutí Katastrálního úřadu v Ústí nad Labem v podstatě operuje, nelze považovat parafrázi ustanovení § 47 odst. 1 a § 133 odst. 2 občanského zákoníku (obsaženou v kupní smlouvě), že platnost této smlouvy nastává dnem podpisu smluvních stran; její účinnost vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.”

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky, sp.zn. 22 Cdo 1606/2003, zo dňa 27.8.2003 “Dědic zemřelého účastníka smlouvy o převodu nemovitosti je vázán smlouvou uzavřenou zůstavitelem a není povinen uzavírat s druhým účastníkem novou smlouvu o převodu této nemovitosti.”

Vyššie zmienené rozhodnutia, potvrdzujúce nadobudnutie účinkov zmluvy už jej uzatvorením, deklaruje aj nález Ústavného súdu Českej republiky sp. zn. IV. ÚS 201/96  zo dňa 7.10.1996, ktorý hovorí: “…návrh na vklad do katastra nehnuteľností možno podať v časovo neobmedzenej dobe, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.

Záver

Vzhľadom na vyššie uvedené sa prikláňame k návrhu, že katastrálny odbor príslušného okresného úradu nemôže zamietnuť návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z dôvodu, že návrh bol podaný po troch rokoch od uzatvorenia tejto zmluvy.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Môže založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov napr. 2/3-nová väčšina vlastníkov (v našom prípade 6) bez vedomia ostatných vlastníkov (3)?

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie