Pár zaujímavých judikátov k nájmu nebytových priestorov

„Článek IV. odst. 2 smlouvy výslovně stanovil (a odvolací soud jej nepřehlédl), že „smlouva o nájmu se uzavírá na dobu neurčitou“, a na tom ničeho nemění ani odlišný režim zániku právního vztahu nájmu po dobu prvních pěti let a v období dalším. Pokud naopak právě odtud dovolatel vyvozoval, že (tím) jde o nájem sjednaný na dobu určitou (zřejmě pěti roků), je jeho právní názor zjevně nesprávný; ujednání o době (v této souvislosti relevantní) může být jen to, kdy jejím uplynutím nájem (nejpozději) skončí, a tak tomu v daném případě není, resp. dovolatel nedokládá opak.” 

Predmetný rozsudok zároveň pripustil možnosť zmluvných strán v zmluve počas dohodnutej doby (napríklad prvých niekoľko rokov) vylúčiť možnosť skončenia nájmu výpoveďou, prípadne iným spôsobom: “Není tedy přesvědčivého důvodu, pro který by možnost skončit nájem sjednaný na dobu neurčitou jinak (než písemnou výpovědí bez udání důvodu) nemohla zahrnovat i vyloučení výpovědi ze strany pronajímatele po stanovenou dobu trvání nájmu, je-li to věcně, z hlediska zájmů účastníků, sjednaných podmínek a účelu nájmu, odůvodněné.” 

Zaujímavý je tiež prípad, keď predmetom nájmu bude nebytový priestor spolu s parkovacími miestami. Keďže nebytový priestor spolu s parkovacími miestami spolu možno považovať za vec hromadnú, nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Takýto názor vyslovil Najvyšší súd ČR vo svojom rozhodnutí sp. zn. 32 Odo 1263/2006 zo dňa 24.07.2007, keď dospel k záveru, že „Předmětem nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák. ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák. Rovněž v daném případě smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem. Byla-li tedy předmětem nájmu věc hromadná, nelze dovodit, že smlouva je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro pronajímané nebytové prostory a zvlášť pro parkovací místa.“ 

V našom minulom článku sme zas riešili obdobný prípad, keď sa prenajímala celá administratívna budova.