Keď sa zmení vlastník nehnuteľnosti, je to dôvod k skončeniu nájmu?

Otázka:

Zmenil sa vlastník nehnuteľnosti a teda aj prenajímateľ. Je to dôvod k skončeniu nájmu nehnuteľnosti, keď nájomná zmluva bola uzavretá podľa Občianskeho zákonníka? Môže sa ukončiť podnájomný vzťah?

Odpoveď:

V zmysle ust. § 680 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka:

“(2) Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

(3) Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.”

Podľa odbornej právnej literatúry (Fekete I., Občiansky zákonník 2. Veľký Komentár. Bratislava: Eurokódex 2011.): „Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, zákon dáva nájomcovi právo zbaviť sa záväzku zo zmeneného právneho vzťahu výpoveďou. Právo ukončiť nájomný vzťah výpoveďou má v takomto prípade iba nájomca a nemá ho nový prenajímateľ.“

V prípade, že dôjde k zmene vlastníctva k predmetu nájmu (za existencie platnej nájomnej zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom), nový vlastník nemôže z tohto dôvodu skončiť nájomný vzťah výpoveďou. Nový vlastník sa automaticky zo zákona stáva prenajímateľom priestoru a zmena vlastníctva nie je ani právnym titulom na domáhanie sa ukončenia podnájomného vzťahu uzavretého medzi nájomcom a podnájomníkom. Osobou oprávnenou dať výpoveď z nájomnej zmluvy je v prípade zmeny vlastníctva priestoru iba nájomca. Toto oprávnenie nemá ani podnájomník, nakoľko prenajímateľ nie je zmluvnou stranou podnájomnej zmluvy.

Pokiaľ nájomca ani prenajímateľ neukončia nájomnú zmluvu uzatvorenú medzi nimi či už z dôvodu výpovede alebo okamžitého skončenia, čím by došlo vzhľadom na akcesorický právny vzťah k zániku podnájomnej zmluvy, odporúčame pokračovať aj v podnájomnom vzťahu s výnimkou prípadu, ak by vznikol dôvod na ukončenie zmluvy zo strany podnájomníka (napr. odstúpením z dôvodov podľa § 575 – ak sa plnenie stane nemožným alebo ukončením – ak predmet nájmu nebude spôsobilý na dohovorené alebo obvyklé užívanie).