Neoprávnená stavba na cudzom pozemku

Ustanovenie § 120 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) zakotvuje pravidlo, že stavba nie je súčasťou pozemku. Z uvedeného dôvodu môže v podmienkach Slovenskej republiky nastať situácia, že vlastníkom pozemku je jedna osoba a vlastníkom stavby je osoba druhá. V právnej terminológii je tento stav vyjadrený zásadou „superficies solo non cedit“.

Keďže s vlastníkom pozemku nemáte uzatvorenú žiadnu nájomnú zmluvu na pozemok a nemáte k pozemku ani iný právny titul, na základe ktorého by ste ho mohli užívať, ide o neoprávnenú stavbu podľa ustanovenia § 135c Občianskeho zákonníka. Majiteľ pozemku sa môže v zmysle ustanovenia § 135c Občianskeho zákonníka obrátiť na súd s návrhom na súdnu ochranu a podať osobitný druh vlastníckej žaloby, ktorou sa môže domáhať zbúrania stavby. Túto žalobu môže podať dokonca bez časového obmedzenia od zriadenia stavby. Žalobcom bude vlastník pozemku a vy ako vlastník stavby budete žalovaný/á.

V zákonnom ustanovení § 135c Občianskeho zákonníka je zakotvená tzv. preferenčná postupnosť pri rozhodovaní súdu o usporiadaní vzájomných vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby. Vlastník pozemku však touto postupnosťou viazaný nie je, a preto môže navrhnúť aj ľubovoľný spôsob usporiadania vzťahov. Súd však v zmysle ustanovenia § 216 ods. 2 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Civilný sporový poriadok“) nie je návrhmi žalobcu viazaný, keďže usporiadanie vzťahov vyplýva z osobitného predpisu. Pokiaľ by sme postupovali podľa zákonného ustanovenia § 135c Občianskeho zákonníka prioritne má súd zvažovať odstránenie stavby na náklady stavebníka. Keďže ide o najprísnejšiu sankciu, súd tak rozhodne zväčša v prípadoch, keď stavebník nebol dobromyseľný a keď je to ekonomicky únosné. Ďalším spôsobom usporiadania vzťahov je prikázanie stavby do vlastníctva vlastníkovi pozemku, to najmä v prípade, ak by odstránenie stavby bolo neúčelné. Posledným spôsobom je iné usporiadanie vzťahov medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku a to najmä zriadenie vecného bremena. Česká judikatúra ako iný spôsob usporiadania vzťahov uvádza aj prikázanie pozemku do vlastníctva stavebníka za finančnú náhradu.

V zmysle českej – napríklad v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 6. 12. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1090/2000, sa uvádza: „Na žalobu o usporiadanie pomerov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby podľa § 135c odst. 3 obč. zák. je vecne legitimovaný i vlastník neoprávnenej stavby.“ V slovenskej judikatúre však nachádzame aj presne opačný názor, v zmysle ktorého: „Táto legitimácia neprislúcha stavebníkovi ani v prípade, ak by sa chcel domôcť vyrovnania vzťahov podľa odseku 3, čiže zriadenia vecného bremena.“ (Števček: Občiansky zákonník komentár)

Čo sa týka otázky predkupného práva, predkupné právo na pozemok v tomto prípade nevzniká. Samotná skutočnosť, že nejaká stavba stojí na cudzom pozemku nezakladá predkupné právo stavebníka k pozemku. V právnej teórii totiž rozlišujeme dva druhy predkupného práva. V prvom prípade ide o zmluvné predkupné právo, ktoré býva súčasťou scudzovacích zmlúv. Vo vašom prípade však s vlastníkom stavby nemáte žiadny záväzkovo-právny vzťah založený zmluvou. V druhom prípade patrí predkupné právo spoluvlastníkom osoby, ktorá chce scudziť svoj spoluvlastnícky podiel, ak nejde o prevod blízkej osobe. Ani túto podmienku však podľa nášho názoru nespĺňate.

V prípade, ak vlastník pozemku nemá záujem predať pozemok pod Vašou stavbou, odporúčame Vám ešte navrhnúť vlastníkovi pozemku uzatvorenie nájomnej zmluvy.