Predaj spoluvlastníckeho podielu, predkupné právo

Pokiaľ chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel (okrem prevodu na blízku osobu), je potrebné prevádzaný podiel najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Táto povinnosť vyplýva z ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“), ktoré zakotvuje tzv. zákonné predkupné právo spoluvlastníkov na spoluvlastnícky podiel. 

Prečítajte si aj: Zákonné predkupné právo a darovanie spoluvlastníckeho podielu 

Na uskutočnenie ponuky na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa primerane použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce predkupné právo, v zmysle ktorých sa ponuka vykoná ohlásením všetkých podmienok (predovšetkým vymedzenie predmetu kúpy, kúpna cena a ďalšie podmienky, za ktorých má dôjsť k predaju), pričom pokiaľ sa týka nehnuteľnosti je potrebné, aby bola urobená v písomnej forme. Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu musí byť adresovaná každému z podielových spoluvlastníkov. 

Pokiaľ si všetci ostatní spoluvlastníci chcú predkupné právo uplatniť, majú právo odkúpiť prevádzaný spoluvlastnícky podiel v pomere podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov. Je tiež možné, aby si predkupné právo uplatnil len niektorý spoluvlastník alebo časť spoluvlastníkov. 

Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa považuje za prijatú tým, že došlo k vyplateniu kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu v lehote do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. Lehota na uplatnenie predkupného práva plynie každému spoluvlastníkovi zvlášť. 

V prípade, že spoluvlastníci svoje predkupné právo nevyužijú, prichádza do úvahy predaj spoluvlastníckeho podielu tretej osobe, pričom v záujem právnej istoty je vhodné zabezpečiť si písomné potvrdenie spoluvlastníkov, že svoje predkupné právo nevyužili. 

„V dobe keď ponuka na prevod spoluvlastníckeho podielu je urobená oprávnenej osobe (ďalšiemu spoluvlastníkovi ako subjektu predkupného práva), nemusí existovať konkrétny kupujúci pre prípad, že oprávnený ponuku na kúpu neprijme. Kupujúcemu však vec nemôže byť prenechaná za nižšiu cenu, prípadne za výhodnejších podmienok, než ktoré boli obsiahnuté v ponuke oprávnenému spoluvlastníkovi.“ (FEKETE, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011, ISBN 978-80-89447-50-3, str. 804) 

V súvislosti s prevodom spoluvlastníckeho podielu k pozemku je tiež dôležité zdôrazniť, že predmetom prevodu v takýchto prípadoch nie je konkrétna vymedziteľná časť spoločného pozemku, ale jeho ideálna časť, čo znamená, že nadobúdateľ spoluvlastníckeho podielu bude spoločne s ostatnými spoluvlastníkmi vlastníkom celého pozemku, pričom mieru jeho práv a povinností k pozemku vyjadruje jeho spoluvlastnícky podiel. 

Nadobúdateľ spoluvlastníckeho podielu teda musí brať do úvahy, že na nakladanie s pozemkom bude potrebný aj súhlas ostatných spoluvlastníkov alebo aspoň spoluvlastníkov, ktorých spoluvlastnícke podiely predstavujú nadpolovičnú väčšinu. 

Keďže problémy, ku ktorým v praxi dochádza pri nakladaní s pozemkami v podielovom spoluvlastníctve môžu odradiť potenciálnych záujemcov o kúpu spoluvlastníckeho podielu, prichádza pred prevodom spoluvlastníckeho podielu do úvahy možnosť zrušenia podielového spoluvlastníctva. 

Zrušenie podielového spoluvlastníctva je možné dosiahnuť dohodou alebo rozhodnutím súdu. V prípade uzavretia dohody do úvahy prichádza (s možnosťou určitých modifikácii) reálne rozdelenie veci, pripadnutie veci spoluvlastníkovi, ktorý vyplatí ostatných spoluvlastníkov alebo predaj celej veci a rozdelenie výťažku. Obdobné možnosti prichádzajú do úvahy aj pri rozhodovaní súdu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. 

Ohľadne vyporiadania podielového spoluvlastníctva si môžete prečítať v našom článku:

V súvislosti s možnosťou rozdelenia pozemku v podielovom spoluvlastníctve upozorňujeme aj na zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, v zmysle ktorého nemôže dôjsť k rozdeleniu poľnohospodárskeho alebo lesného pozemku mimo zastavaného územia obce, pokiaľ by rozdelením vznikli poľnohospodárske pozemky menšie ako 2 000 m2 a lesné pozemky menšie ako 5 000 m2.