Zmeny v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

V priebehu niekoľkých uplynulých mesiacov boli prijaté až tri zákony, ktorými došlo k zmenám v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“). Vybrané zmeny si priblížime v tomto článku.

Zmeny od 01.11.2018 

Dňa 01.11.2018 nadobudol účinnosť zákon č. 283/2018 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „novela 283/2018“). Cieľom novely 183/1993 bolo predovšetkým sprehľadnenie právnej úpravy a odstránenie viacerých aplikačných problémov. Medzi zmeny, ktoré novela 183/1993 priniesla patrí napríklad: 

  • zahrnutie legálnych definícií pojmov garáž, garážové stojisko a skladový priestor
  • výslovné zakotvenie, že v prípade, ak dôjde k uzavretiu zmlúv o výkone správy alebo o spoločenstve vlastníkov v rozpore s ustanoveniami zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v platnosti ostane zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve, ktorá bola uzavretá ako prvá
  • zjednodušenie spôsobu uzavretia zmluvy o spoločenstve vlastníkov – zmluva sa bude považovať za uzavretú už prijatím rozhodnutia vlastníkov, podpisovať ju bude predseda alebo iná osoba poverená vlastníkmi, nebude potrebné podpísanie všetkými vlastníkmi
  • k pristúpeniu nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo zmluve o výkone správy dôjde priamo zo zákona, nebude potrebné, aby nový vlastník vykonal akýkoľvek úkon smerujúci k pristúpeniu
  • výslovné zakotvenie, že zástupcom vlastníkov môže byť iba vlastník bytu alebo nebytového priestoru v predmetnom dome (ak tomu tak nie je, vlastníci budú v zmysle prechodných ustanovení povinní zvoliť zástupcu spomedzi vlastníkov v lehote do 30.06.2019)
  • spoločenstvám vlastníkov a správcom pribudla povinnosť evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov vrátane zápisníc zo zhromaždení a výsledkov písomných hlasovaní, viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov, ktoré sa týkajú bytového domu, priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov, umožniť vlastníkom nahliadanie do vymedzeného okruhu dokumentácie a uplatňovať práva vlastníkov vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí, zariadení príslušenstva a pozemkov
  • bolo zakotvené demonštratívne vymedzenie dokumentov, ktoré je pri zániku zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca povinný odovzdať novému správcovi alebo spoločenstvu (napr. dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy, účtovné doklady, technická dokumentácia a ďalšie)
  • zjednodušilo sa zakotvenie hlasovania vlastníkov – novela 283/2018 presne zakotvuje, v ktorých prípadoch sa na prijatie rozhodnutia vyžaduje nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, dvojtretinová väčšina, súhlas všetkých vlastníkov a v ktorých prípadoch nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov
  • došlo k výslovnému zakotveniu prechodu práva výlučne užívať určité garážové stojisko spolu s prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome, s ktorým je spojené, na jeho nadobúdateľa, pričom samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať určité garážové stojisko bez toho, aby došlo aj k prevodu alebo prechodu spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome právna úprava vylúčila

Zmeny od 01.01.2019 

Dňa 01.01.2019 nadobudol účinnosť zákon č. 177/2018 Z. z. o niektorých opatreniach na znižovanie administratívnej záťaže využívaním informačných systémov verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon proti byrokracii), v ktorom došlo k taxatívnemu vymedzeniu dokumentov požadovaných na zápis do registra spoločenstiev, pričom po novom si správny orgán na základe predložených údajov sám vyžiada výpis z listu vlastníctva, ako aj výpis z registra trestov a nebude tak potrebné ich doloženie predsedom spoločenstva resp. povereným vlastníkom. 

Zmeny od 01.04.2019 

Dňa 01.04.2019 nadobudol účinnosť zákon č. 63/2019 Z. z., cieľom ktorého bolo zlepšenie postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v súvislosti s uplatňovaním ich práv voči dlžníkom spomedzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. 

Hoci záložné právo na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bolo v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zakotvené, často dochádzalo k aplikačným problémom, kedy dochádzalo k odmietnutiu vykonania zápisu tohto záložného práva v katastri nehnuteľností v prípade, že pohľadávky ostatných vlastníkov voči niektorému z vlastníkov ešte nevznikli.

Podľa Dôvodovej správy: „novela … má za cieľ chrániť prevažnú časť obyvateľov bytových domov pred ich dlžníkmi a neplatičmi tým, že odstraňuje problémy, ktoré vzišli z aplikačnej praxe. Precizuje pojmy dotknutého ustanovenia tak, aby nemohlo dochádzať k rôznym výkladom, ktoré môžu spôsobiť, že pohľadávky zostanú neuspokojené alebo uspokojené len z časti, pričom schodky na plneniach spojených s užívaním bytu neplatiča a preddavkových platbách do fondu prevádzky, údržby a opráv hradia zo svojho vrecka.“

Nové znenie ustanovenia upravujúceho vznik záložného práva tak výslovne zakotvuje, že sa vzťahuje aj na pohľadávky, ktoré vzniknú v budúcnosti a taktiež výslovne zakotvuje, že záložné právo sa zapíše do katastra nehnuteľností, odkiaľ ho nebude možné vymazať počas celej existencie predmetu záložného práva.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Kontaktný formulár

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Predkupné právo na nehnuteľnosť

Dobrý deň, chcel by som požiadať o radu v nasledovnej veci. Sme podieloví vlastníci pozemku. Zistili sme, že došlo k...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Vrátenie daru

Právna poradňa k otázkam, aké sú možnosti požadovať vrátenie daru zo strany darcu aj obdarovaného.

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Predaj domu alebo bytu ak jeden nesúhlasí

Chcel by som sa spýtať, ako riešiť situáciu predaja nehnuteľnosti, kde sme viacerí spoluvlastníci. Po smrti môjho otca sme zdedili...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie