Zmeny v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

V priebehu niekoľkých uplynulých mesiacov boli prijaté až tri zákony, ktorými došlo k zmenám v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“). Vybrané zmeny si priblížime v tomto článku.

Zmeny od 01.11.2018 

Dňa 01.11.2018 nadobudol účinnosť zákon č. 283/2018 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „novela 283/2018“). Cieľom novely 183/1993 bolo predovšetkým sprehľadnenie právnej úpravy a odstránenie viacerých aplikačných problémov. Medzi zmeny, ktoré novela 183/1993 priniesla patrí napríklad: 

  • zahrnutie legálnych definícií pojmov garáž, garážové stojisko a skladový priestor
  • výslovné zakotvenie, že v prípade, ak dôjde k uzavretiu zmlúv o výkone správy alebo o spoločenstve vlastníkov v rozpore s ustanoveniami zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v platnosti ostane zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve, ktorá bola uzavretá ako prvá
  • zjednodušenie spôsobu uzavretia zmluvy o spoločenstve vlastníkov – zmluva sa bude považovať za uzavretú už prijatím rozhodnutia vlastníkov, podpisovať ju bude predseda alebo iná osoba poverená vlastníkmi, nebude potrebné podpísanie všetkými vlastníkmi
  • k pristúpeniu nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo zmluve o výkone správy dôjde priamo zo zákona, nebude potrebné, aby nový vlastník vykonal akýkoľvek úkon smerujúci k pristúpeniu
  • výslovné zakotvenie, že zástupcom vlastníkov môže byť iba vlastník bytu alebo nebytového priestoru v predmetnom dome (ak tomu tak nie je, vlastníci budú v zmysle prechodných ustanovení povinní zvoliť zástupcu spomedzi vlastníkov v lehote do 30.06.2019)
  • spoločenstvám vlastníkov a správcom pribudla povinnosť evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov vrátane zápisníc zo zhromaždení a výsledkov písomných hlasovaní, viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov, ktoré sa týkajú bytového domu, priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov, umožniť vlastníkom nahliadanie do vymedzeného okruhu dokumentácie a uplatňovať práva vlastníkov vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí, zariadení príslušenstva a pozemkov
  • bolo zakotvené demonštratívne vymedzenie dokumentov, ktoré je pri zániku zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca povinný odovzdať novému správcovi alebo spoločenstvu (napr. dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy, účtovné doklady, technická dokumentácia a ďalšie)
  • zjednodušilo sa zakotvenie hlasovania vlastníkov – novela 283/2018 presne zakotvuje, v ktorých prípadoch sa na prijatie rozhodnutia vyžaduje nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, dvojtretinová väčšina, súhlas všetkých vlastníkov a v ktorých prípadoch nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov
  • došlo k výslovnému zakotveniu prechodu práva výlučne užívať určité garážové stojisko spolu s prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome, s ktorým je spojené, na jeho nadobúdateľa, pričom samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať určité garážové stojisko bez toho, aby došlo aj k prevodu alebo prechodu spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome právna úprava vylúčila

Zmeny od 01.01.2019 

Dňa 01.01.2019 nadobudol účinnosť zákon č. 177/2018 Z. z. o niektorých opatreniach na znižovanie administratívnej záťaže využívaním informačných systémov verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon proti byrokracii), v ktorom došlo k taxatívnemu vymedzeniu dokumentov požadovaných na zápis do registra spoločenstiev, pričom po novom si správny orgán na základe predložených údajov sám vyžiada výpis z listu vlastníctva, ako aj výpis z registra trestov a nebude tak potrebné ich doloženie predsedom spoločenstva resp. povereným vlastníkom. 

Zmeny od 01.04.2019 

Dňa 01.04.2019 nadobudol účinnosť zákon č. 63/2019 Z. z., cieľom ktorého bolo zlepšenie postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v súvislosti s uplatňovaním ich práv voči dlžníkom spomedzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. 

Hoci záložné právo na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bolo v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zakotvené, často dochádzalo k aplikačným problémom, kedy dochádzalo k odmietnutiu vykonania zápisu tohto záložného práva v katastri nehnuteľností v prípade, že pohľadávky ostatných vlastníkov voči niektorému z vlastníkov ešte nevznikli.

Podľa Dôvodovej správy: „novela … má za cieľ chrániť prevažnú časť obyvateľov bytových domov pred ich dlžníkmi a neplatičmi tým, že odstraňuje problémy, ktoré vzišli z aplikačnej praxe. Precizuje pojmy dotknutého ustanovenia tak, aby nemohlo dochádzať k rôznym výkladom, ktoré môžu spôsobiť, že pohľadávky zostanú neuspokojené alebo uspokojené len z časti, pričom schodky na plneniach spojených s užívaním bytu neplatiča a preddavkových platbách do fondu prevádzky, údržby a opráv hradia zo svojho vrecka.“

Nové znenie ustanovenia upravujúceho vznik záložného práva tak výslovne zakotvuje, že sa vzťahuje aj na pohľadávky, ktoré vzniknú v budúcnosti a taktiež výslovne zakotvuje, že záložné právo sa zapíše do katastra nehnuteľností, odkiaľ ho nebude možné vymazať počas celej existencie predmetu záložného práva.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Ako vyplniť ohlásenie drobnej stavby?

Úpravu ohlásenia upravuje ust. § 57 stavebného zákona. Podrobnú úpravu, čo obsahuje ohlásenie a čo je potrebné pripojiť k ohláseniu upravuje ust....

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie