Autorizácia kúpnej zmluvy advokátom

O tom, že advokátom pribudlo s účinnosťou od 01.09.2009 oprávnenie autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľností sme Vás na našich stránkach už informovali. Napriek tomu sa dnes na autorizáciu zmlúv pozrieme opakovane avšak tentokrát z iného uhla pohľadu, a to cez okulár zodpovednosti za škodu spôsobenú advokátom. V príspevku otvoríme otázky, aká zodpovednosť za škodu nastane zo strany advokáta pri porušení svojich povinností pri autorizácii zmluvy a ako sa bude postupovať pri určovaní jej výšky.

Stručne k autorizácii zmluvy advokátom

V zmysle ustanovenia § 1a zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „Zákon o advokácii“) autorizácia pozostáva nie z jednej, ale z viacerých činností advokáta. Aby sme mohli hovoriť o autorizácii je nutné zo strany advokáta taxatívne uskutočnenie: 

  1. spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti
  2. zistenie totožnosti účastníkov zmluvy a ich zástupcov
  3. posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom
  4. posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody

Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát musí upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Doslovným výkladom právnej normy je zrejmé, že takúto povinnosť advokát nemá pri bezodplatnom prevode nehnuteľností, napr. pri darovacej zmluve. Postupu pri vykonávaní činnosti autorizácie zmluvy advokátom je venované aj Uznesenie Predsedníctva Slovenskej advokátskej komory č. 3/13/2009 zo 7. augusta 2009 (ďalej len ako „Uznesenie predsedníctva komory“). 

  1. Spísanie zmluvy advokátom je považované za úkon právnej služby, za ktorý patrí advokátovi odmena. Nie každé spísanie zmluvy advokátom musí viesť aj k jej autorizácii. Činnosť advokáta môže byť ukončená spísaním zmluvy. Advokát nie je povinný skúmať ďalšie podmienky, resp. vykonávať ďalšie kroky smerujúce k autorizácii zmluvy o prevode nehnuteľností. V takomto prípade ale zmluva spísaná advokátom musí byť za účelom vkladu do katastra nehnuteľností podpísaná zmluvnými stranami s overenými podpismi (viď ustanovenie § 42 ods. 3 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej len ako „Zákon o katastri nehnuteľností“). Ak chceme hovoriť o autorizácii zmluvy advokátom je nevyhnutné uskutočniť ďalšie kroky zo strany advokáta, ktoré k nej smerujú.
  2. Advokát je povinný zistiť totožnosť účastníkov zmluvného vzťahu a ich zástupcov. Údaje o totožnosti konajúcej osoby advokát zisťuje z jej občianskeho preukazu, cestovného pasu alebo iného platného úradného dokladu, ktorý obsahuje zobrazenie tváre konajúcej osoby. Svoj súhlas so zisťovaním a uchovávaním osobných údajov vyjadrí konajúca osoba svojím podpisom v Knihe o autorizácii. Zákon o advokácii pri zisťovaní totožnosti účastníkov konania ustanovuje, že ak advokát nepozná účastníkov, resp. ich zástupcov, tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami. Ak advokát napriek takémuto postupu nie je presvedčený o totožnosti osôb, vykoná ďalšie zisťovania, najmä vyzve osoby a ich zástupcov, aby doložili listiny z evidencie dokladov totožnosti, zistí totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá žiadne pochybnosti, požiada o vyjadrenie príslušnú obec, vykoná zisťovanie na základe iných listinných dôkazov. Ak sa mu ani potom nepodarí zistiť totožnosť osôb je oprávnený (nie povinný) odmietnuť vykonanie autorizácie.
  3. Ďalším dôležitý krokom smerujúcim ku komplexnosti autorizácie zmluvy advokátom je posúdenie toho, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon alebo sa neprieči dobrým mravom. Predmetná činnosť pozostáva z akýchsi troch „podčinností“, resp. môžeme sa na ňu pozrieť z troch rôznych hľadísk. Prvým je posúdenie či zmluva neodporuje zákonu. Táto činnosť by zo strany advokáta nemala spôsobovať najmenšie problémy, keďže smeruje priamo k jeho odbornosti a znalosti právnych predpisov. Inými slovami advokát analyzuje zmluvu vo vzťahu k zákonom a posúdi jej súlad s legislatívnym textom. Druhý krok je o niečo zložitejší a vyžaduje komplexnejší prístup, a to posúdenie zmluvy v kontexte obchádzania ustanovení zákona / zákonov. Obchádzanie zákona môžeme v zásade vnímať ako neodporovanie priamemu ustanoveniu zákona, avšak sledované dôsledky zákon porušujú / porušia. V obdobnom duchu obchádzanie zákona definuje i judikatúra „Obchádzanie zákona obsahom alebo účelom urobeného právneho úkonu spravidla znamená, že právny úkon neodporuje síce výslovnému zneniu ustanovenia, avšak svojimi dôsledkami sleduje ten cieľ, aby zákon dodržaný nebol“ (rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4Obo 20/2007, zo dňa 29. januára 2008). Tretím je posúdenie či zmluva neodporuje dobrým mravom. Uznesenie predsedníctva komory pri tomto ustanovení podľa nášho názoru apeluje na odbornú zdatnosť advokáta, a to tým, že advokát posudzuje dobré mravy v súlade s právnym poriadkom, stavovským predpisom a konštantnou judikatúrou. Zároveň uvádza demonštratívny výpočet dobrých mravov v prílohe č. 1 Uznesenia predsedníctva komory, čo by malo advokátom uľahčiť tento krok autorizácie.
  4. Posledným a najproblematickejším krokom smerujúcim k autorizácii zmluvy advokátom je posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Napriek tomu, že advokát dospeje k záveru, že zmluva je v súlade so zákonom, neobchádza ho a neodporuje dobrým mravom musí posúdiť, či zmluva, resp. jej uzavretie nespôsobí škodu. Zákon neuvádza, na ktorej zmluvnej strane ma škoda vzniknúť. 

Vznik zodpovednosti za škodu, resp. určenie jej výšky

Prvým dôsledkom zodpovednosti advokáta je nezistenie skutočnej totožnosti zmluvných strán, resp. ich zástupcov. Ak sa ani napriek postupu uvedenému v texte vyššie advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu autorizácie neodmietne poskytnúť, zodpovedá za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti zmluvnou stranou. Táto zodpovednosť za škodu je objektívnou zodpovednosťou, a na jej uplatnenie sa podľa nášho názoru aplikujú ustanovenia Zákona o advokácii. Advokát sa môže zbaviť tejto zodpovednosti za škodu, ak sa preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o tejto skutočnosti.

Ďalšou zodpovednosťou advokáta v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľností je zodpovednosť za (ne)konanie s odbornou starostlivosťou, resp. zodpovednosť za vzniknutú škodu. Tu vzniká viacero zaujímavých otázok. V odborných príspevkoch sme sa stretli s tvrdením, že advokát zodpovedá klientovi za škodu, podľa Zákona o advokácii a druhej zmluvnej strane zodpovedá za škodu len podľa všeobecných ustanovení o škode upravenými v čl. 420 Občianskeho zákonníka. S takýmto tvrdením nesúhlasíme. Svoje tvrdenie opierame o to, že o spísanie zmluvy, resp. autorizáciu zmluvy advokátom nemusí požiadať klient, resp. ak za advokátom prídu osoby s požiadavkou autorizácie zmluvy sú klientmi advokáta obe zmluvné strany (s analogickým pohľadom do notárskeho poriadku, keďže autorizácia zmlúv advokátom je obdobná autorizácii notárom). Autorizáciu zmluvy považujeme za špecifickú právnu službu, kedy advokát poskytuje službu obom zmluvným stranám. Bolo by prinajmenšom úsmevné, ak by advokáta navštívili osoby so záujmom uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľností a ten by si musel vybrať, ktorá bude jeho klientom a ktorej zodpovedá za škodu podľa Zákona o advokácii. Toto tvrdenie opierame aj o znenie Zákona o advokácii, kedy je advokát účastníkom odplatnej zmluvy o prevode nehnuteľností povinný oboznámiť s výškou poistného krytia a poisťovňou, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Túto povinnosť má voči obom účastníkom zmluvy, nie len voči jednému. Je rozporuplné označiť jednu zmluvnú stranu za klienta a druhú za účastníka zmluvy, keď v danom prípade poskytuje službu advokát obom zmluvným stranám, zisťuje totožnosť oboch zmluvných strán, skúma súlad so zákonom a dobrými mravmi z pohľadu oboch zmluvných strán.

Vo vzťahu k určovaniu výšky škody naše zamyslenia smerujú k iným úvahám a to, či autorizácii zmlúv je možné považovať za výkon advokácie alebo nie, resp. či je ním poskytnutie právnej služby alebo nie. Na túto otázku nám dáva odpoveď Uznesenie predsedníctva komory, kedy ustanovuje, že ak sa „…advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu neodmietne poskytnúť…“. Uznesenie Predsedníctva komory považuje autorizáciu zmluvy jednoznačne sa právnu službu, ktorú poskytuje advokát v súlade s ustanoveniami Zákona o advokácii a tak má aj v súlade s ustanoveniami Zákona o advokácii zodpovedať za vzniknutú škodu, ktorú porušením svojich povinností spôsobil. Zákon o advokácii v ustanovení § 1 ods. 2 vymedzuje výkon advokácie, ktorým je: „… zastupovanie klientov v konaní pred súdmi, orgánmi verejnej moci a inými právnymi subjektmi, obhajoba v trestnom konaní, poskytovanie právnych rád, spisovanie listín o právnych úkonoch, spracúvanie právnych rozborov, správa majetku klientov a ďalšie formy právneho poradenstva a právnej pomoci, ak sa vykonáva sústavne a za odmenu.“ Autorizáciu zmlúv zákon vo výpočte neuvádza, ale vzhľadom na vyššie uvedené a v opretí sa o to, že autorizáciu zmlúv upravuje Zákon o advokácii domnievame sa, že v danom prípade ide o poskytovanie právnej služby a advokát je zodpovedný za škodu v súlade s ustanoveniami Zákona o advokácii.

Naše tvrdenie vyplavilo na povrch ďalšiu polemickú otázku a to disciplinárne previnenie advokáta. V súlade s ustanovením § 21 písm. a) Zákona o advokácii je advokát povinný odmietnuť poskytovanie právnych služieb, ak v tej istej veci alebo vo veci s ňou súvisiacej poskytol právne služby inému, ktorého záujmy sú v rozpore so záujmami toho, kto o poskytnutie právnych služieb žiada. Domnievame sa však, že uzatvorenie odplatnej zmluvy o prevode nehnuteľností sleduje u oboch zmluvných strán totožný účel, a to uzavretie odplatnej zmluvy o prevode nehnuteľností a jej následné zaevidovanie do katastra nehnuteľností.

Záverom upozorníme na to, že výhodou autorizácie zmlúv advokátom je to, že podpis na zmluve o prevode nehnuteľností nie je potrebné osvedčovať notárom pri návrhu na zápis do katastra nehnuteľností. V nasledujúcom príspevku k tejto téme sa budeme venovať konkrétnemu procesu autorizácie a postupu, ktorý musí advokát pri autorizácii zmluvy o prevode nehnuteľnosti zachovať.

Tip

Prečítajte si aj: Autorizácia zmluvy advokátom

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Ako vyplniť ohlásenie drobnej stavby?

Úpravu ohlásenia upravuje ust. § 57 stavebného zákona. Podrobnú úpravu, čo obsahuje ohlásenie a čo je potrebné pripojiť k ohláseniu upravuje ust....

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie