Zmluva o nadstavbe a vstavbe

Právna úprava tejto problematiky je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov. Čo sa týka rozsahu právnej úpravy je táto problematika veľmi úzka.

Tretia časť vyššie spomínaného zákona obsahuje právnu úpravu výstavby domu. Na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe a nadstavbe domu, ktorá je uzavretá medzi stavebníkmi a medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, môže vzniknúť vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome. Za stavebníka sa považuje fyzická alebo právnická osoba. Zmluvy musia mať písomnú formu.

Výstavbou sa rozumie stavba nového domu, dostavba rozostavaného bytového domu, výstavba už existujúcich priestorov, poprípade vystavanie ďalších podlaží v existujúcom objekte. Čo je výhodou, netreba sa tu zaoberať problémom stavebného pozemku, pretože byty a nebytové priestory sú už zavkladované v katastri nehnuteľnosti.

Pojem vstavba a nadstavba nie je v našom právnom poriadku špecifikovaný. Pod týmito pojmami však rozumieme vystavané byty alebo nebytové priestory v neobývanom podkroví s tým rozdielom, že pri vstavbe sa neprekračuje svetelná výška bytového domu a pri nadstavbe sa táto výška prekračuje.

Zákonné ustanovenia náležitosti zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe majú kogentný charakter.

Medzi náležitosti zmluvy patrí v prvom rade vymedzenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vymedzenie polohy a uvedenie rozsahu výmery plochy bytu a nebytového priestoru v dome. Ak sú vlastníkmi niektorého bytu manželia a byt patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, na zmluve musia byť uvedený obidvaja manželia. Zmluvy si vyžadujú písomnú formu, avšak podpisy účastníkov nemusia byť notársky osvedčené.

O nadstavbe a stavbe bytov a nebytových priestorov v obytnom dome sa rozhoduje na schôdzi vlastníkov hlasovaním. Každý vlastník má jeden hlas a rozhoduje sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Zápisnica z hlasovania alebo osvedčená kópia sa podáva s návrhom na vklad ako príloha. Stavebník má povinnosť zrealizovať vstavbu alebo nadstavbu, zabezpečiť znalecký posudok k novým spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, spoločných zariadeniach bytového domu, a spoluvlastníckym podielom k pozemku. Po splnení všetkých zákonom určených podmienok stavebný úrad vydá stavebníkovi stavebné povolenie.

Čo sa týka zápisu zmlúv o nadstavbe a stavbe bytového domu do katastra nehnuteľností, tento postup upravuje katastrálny zákon. Návrh na vklad zmluvy podávajú účastníci zmluvy po jej podpísaní aj keď vstavba alebo nadstavba nie je ešte stavebne zrealizovaná. V praxi môžu nastať aj iné situácie, kedy je možné predložiť predmetné zmluvy na zápis údajov v nich uvedených do katastra nehnuteľností. Napríklad v prípade, ak je existujúca stavba minimálne v štádiu rozostavanosti alebo v prípade existencie ukončenej stavby. Takýto návrh na vklad musí byť doložený znaleckým posudkom o stupni ich rozostavanosti, poprípade kolaudačným rozhodnutím.