Zmluva o nájme nebytových priestorov a jej špecifiká

Nájomná zmluva je v súčasnosti najčastejším právnym dôvodom na prenechanie užívania cudzej veci. Všeobecná úprava nájomnej zmluvy je upravená v zákone č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), pričom ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy môžeme aplikovať aj na osobitné druhy nájmu do tej miery, do akej ich neupravuje špeciálna právna úprava. K takejto špeciálnej právnej úprave patrí aj zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“), ktorý upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva uzavretá podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je oveľa formalistickejšia, ako nájomná zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka.

Na platnosť nájomnej zmluvy uzavretej podľa Občianskeho zákonníka stačí, aby bol určený predmet nájmu. Na platnosť zmluvy podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sa vyžaduje určenie: 

  • predmetu nájmu
  • účelu nájmu
  • výšky nájomného
  • splatnosť nájomného
  • spôsob platenia nájomného
  • čas nájmu (pokiaľ nie je zmluva uzavretá na neurčitý čas)

V prípade, že zmluva niektorú z náležitostí neobsahuje, je absolútne neplatná.

Vymedzenie účelu nájmu predmetom činnosti nájomcu

Pri uzatváraní zmluvy podľa zákona o nájme nebytových priestorov je preto dôležité presne a dôkladne určiť podstatné náležitosti tejto zmluvy a predísť tak absolútnej neplatnosti zmluvy. Dôvodom absolútnej neplatnosti nie je len to, keď niektorá z podstatných náležitostí chýba, ale aj to, ak nie je dostatočne presná.

Jedným z príkladov je vymedzenie účelu nájmu. Účel nájmu znamená obsah niektorého z predmetov podnikania nájomcu (väčšinou toho prevažujúceho), ktorý však musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením nebytového priestoru vyplývajúceho z príslušného kolaudačného rozhodnutia, prípadne stavebného povolenia, alebo rozhodnutia stavebného úradu o zmene účelu stavby. Správna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia si pri príprave nájomnej zmluvy zaslúži zvýšenú pozornosť. Uvedené platí najmä pre nájomcu, ktorého konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa. Pri nedôslednej úprave vzťahov tak môže mať prenajímateľ neplatnú nájomnú zmluvu a nájomca nájom, ktorý môže prenajímateľ bez väčších ťažkostí vypovedať.

Cena služieb zahrnutá do výšky nájomného

Ďalším podstatným znakom, ktorého absencia alebo nesprávne vymedzenie má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy je určenie výšky nájomného. Nie je teda možné uzavrieť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona bez určenia výšky nájomného tak, ako je to možné pri zmluve uzavretej podľa občianskeho zákonníka. Výšku nájomného je potrebné presne špecifikovať a určiť splatnosť nájomného a spôsob platenia. Pokiaľ by však do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, bola by nájomná zmluva neplatná. Výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne. Uvedené konštatoval aj Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 2527/2009 kde uviedol „Bylo-li nájemné sjednáno pevnou částkou (za jednotku plochy), avšak v této částce byla zahrnuta úhrada za elektrickou energii, vodné, stočné, teplo atd. bez rozlišení částky nájemného a úhrad dalších, pak je taková smlouva absolutně neplatná podle § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., neboť v ní absentuje stanovená náležitost výše nájemného.“

Prenájom celej budovy sa neriadi zákonom o nájme nebytových priestorov

Dôsledkom prílišného formalizmu zmluvy o nájme nebytových priestorov je absolútna neplatnosť mnohých zmlúv, pričom zmluvné strany, ktoré takúto zmluvu uzavreli, nemajú žiadnu vedomosť o tom, že ich zmluva je neplatná. Tento formalizmus súdy niekedy obchádzajú cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov ako nájmu uzavretého podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, a to vtedy keď sa nebytové priestory prenajímajú ako súčasť celej budovy alebo spolu s inými vecami.

V praxi sa často stáva, že predmetom nájmu je budova ako celok, pričom v tejto budove sa nachádzajú vo väčšej či menšej miere, či dokonca výlučne, nebytové priestory. Takýto nájomný vzťah však nebude podliehať ustanoveniam zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale ustanoveniam Občianskeho zákonníku, o čom svedčí aj ustálená judikatúra českých a slovenských súdov. V rozhodnutí sp. zn. MCdo 251/2002 Najvyšší súd rozhodol, že „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov sa nevzťahuje na zmluvy o nájmoch nehnuteľností (pozemkov alebo budov), bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť aj nebytové priestory.“

Nájom nebytového priestoru s parkovacími miestami

Zaujímavý je tiež prípad, keď predmetom nájmu bude nebytový priestor spolu s parkovacími miestami. Keďže nebytový priestor spolu s parkovacími miestami spolu možno považovať za vec hromadnú, nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Takýto názor vyslovil Najvyšší súd ČR vo svojom rozhodnutí sp.zn. 32 Odo 1263/2006 zo dňa 24.07.2007, keď dospel k záveru, že „Předmětem nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák. ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák. Rovněž v daném případě smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem. Byla-li tedy předmětem nájmu věc hromadná, nelze dovodit, že smlouva je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro pronajímané nebytové prostory a zvlášť pro parkovací místa.“

Na základe vyššie uvedeného je zrejmé, že je mimoriadne dôležité rozlišovať, či bude zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Môže založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov napr. 2/3-nová väčšina vlastníkov (v našom prípade 6) bez vedomia ostatných vlastníkov (3)?

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie