Daň z predaja darovanej nehnuteľnosti

Vo Vašom prípade nejde o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením, ale darovacou zmluvou, preto sa tu uplatní § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov: „Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia…“ Ak sa ju rozhodnete predať pred tým, ako ste ju mali vo vlastníctve aspoň 5 rokov, budete z predaja platiť daň z príjmov a príjem uvediete vo Vašom daňovom priznaní. 

Pri určovaní dane, ktorá sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmami a výdavkami, si môžete uplatniť ako daňový výdavok cenu nehnuteľnosti určenú na základe znaleckého posudku vyhotoveného v čase darovania.

„Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by v čase darovania bol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov bude predávajúci vychádzať z hodnoty nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia zistenej podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Daňovým výdavkom by bola za predpokladu splnenia uvedenej podmienky reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (§ 25 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov), napr. na základe znaleckého posudku.“

(zdroj: financnasprava.sk)

Ďalej si môžete uplatniť aj výdavky podľa § 8 ods. 5 písm. d) zákona o dani z príjmov, t.j. finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na opravu, údržbu nehnuteľnosti, technické zhodnotenie, výdavky na predaj a ďalšie, ktoré preukážete napríklad faktúrami alebo bločkom z registračnej pokladne.

Vznik daňovej povinnosti k dani z príjmov je upravený v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej ako „zákon o dani z príjmov“). 

Uvádzate, že ste daňovým rezidentom Rakúska a v roku 2019 Vám bude plynúť príjem z predaja nehnuteľnosti v SR nadobudnutej darovaním.

Vo všeobecnosti platí, že príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Ak ste predmetnú nehnuteľnosť (t.j. jej časť nadobudnutú darovaním) nevlastnili viac ako 5 rokov, ide v SR o zdaniteľný príjem (príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti), ktorý je daňovník povinný uviesť v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby (typ B) za príslušné zdaňovacie obdobie podanom v SR. 

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov sa na predaj nehnuteľnosti vzťahuje daňové oslobodenie ak k prevodu nehnuteľnosti došlo, „po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.“ 

Keďže vo Vašom prípade by k prevodu nehnuteľnosti došlo pred uplynutím lehoty piatich rokov, nebude sa na Vás vzťahovať daňové oslobodenie a príjem z predaja nehnuteľnosti bude zdaniteľným príjmom. 

Aj príjem z predaja nehnuteľnosti daňového nerezidenta sa považuje za príjem zdaniteľný na území Slovenskej republiky ak sa jedná o rezidenta zmluvného štátu. S Rakúskom má Slovenská republika uzavretú zmluvu o zamedzení dvojakého zdanenia (jedná sa o Zmluvu medzi Československou socialistickou republikou a Rakúskou republikou o zamedzení dvojakého zdanenia v odbore daní z príjmu a z majetku). 

V tejto súvislosti ešte upozorňujeme, že daň sa v prípade vzniku daňovej povinnosti neuhrádza z celej kúpnej ceny, za ktorú bola nehnuteľnosť predaná, ale iba z rozdielu medzi príjmami a výdavkami. 

Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by v čase darovania bol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov bude predávajúci vychádzať z hodnoty nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia zistenej podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Daňovým výdavkom by bola za predpokladu splnenia uvedenej podmienky reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (§ 25 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov), napr. na základe znaleckého posudku.“ (zdroj: financnasprava.sk) Okrem toho si predávajúci môže uplatniť aj ďalšie výdavky podľa § 8 ods. 5 písm. d) zákona o dani z príjmov, t. j. finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na opravu, údržbu nehnuteľnosti, technické zhodnotenie, výdavky na predaj a ďalšie, ktoré preukážete napríklad faktúrami alebo bločkom z registračnej pokladne.

Daň z príjmu je upravená v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej ako „zákon o dani z príjmov“). Podľa § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov predmetom dane nie je príjem získaný darovaním nehnuteľnosti.

Pokiaľ by však Vaša dcéra po nadobudnutí nehnuteľnosti darovaním túto nehnuteľnosť chcela predať, príjem z predaja nehnuteľnosti by bol predmetom dane z príjmu, pokiaľ by sa na ňu nevzťahovalo oslobodenie od dane.

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov: „Od dane je oslobodený príjem a) z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.“

Oslobodenie od dane by sa teda na dcéru v prípade, že by byt následne predala vzťahovalo až po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia daru.

Pokiaľ by ste na dcéru byt prevádzali odplatne, a teda získali z prevodu bytu príjem, je potrebné vychádzať z ustanovenia § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, podľa ktorého: „Od dane je oslobodený príjem b) z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.“

Príjem, ktorý by Vám vyplynul z prevodu nehnuteľnosti by ste teda museli zdaniť, pokiaľ by k prevodu došlo pred uplynutím piatich rokov, odkedy nehnuteľnosť nadobudol Váš syn.