Dohoda o vyporiadaní majetku medzi súrodencami

Najodporúčanejšou možnosťou je dohodnúť sa s ostatnými súrodencami na zrušení
podielového spoluvlastníctva a spôsobe jeho vyporiadania v súlade s ustanovením § 141
ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov
(ďalej ako „OZ“). Táto možnosť je aj najrýchlejšia a finančne najmenej náročná. Obsahom
takejto dohody by malo byť napríklad, kto si ponechá predmet vyporiadania a aké
protiplnenie (napr. finančné) sa poskytne ostatným spoluvlastníkom, ktorí sa vzdajú
vlastníctva v prospech súrodenca.

V každom prípade odporúčame uzavrieť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a vyporiadaní majetku písomne, aj keď zákon písomnú formu vyžaduje len v prípade, ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť. 

Podľa ustanovenia § 141 ods. 2 OZ, platí: „Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať
ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda
o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.“

Ak je predmetom vyporiadania nehnuteľnosť (napr. byt, nebytový priestor, dom, garáž,
pozemok a podobne), dohoda musí obsahovať aj náležitosti podľa katastrálneho zákona,
v prípade bytu a nebytového priestoru aj zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Účastníkmi dohody musia byť všetci podieloví spoluvlastníci, čiže všetci súrodenci. Navyše sa vyžaduje aj spísanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Za účelom bezproblémového zápisu vlastníckeho práva odporúčame ponechať spísanie dohody o zrušení a o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a návrhu na vklad vlastníckeho práva
do katastra nehnuteľností na advokáta.

Pokiaľ dohoda medzi súrodencami nie je možná, ďalšou možnosťou je podanie žaloby na
súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v súlade s ustanovením § 142
ods. 1 OZ.

Nevýhodou riešenia vyporiadania majetku medzi súrodencami súdnou cestou je povinnosť zaplatenia súdneho poplatku súdu vo výške 6% z ceny podielu žiadaného navrhovateľom. V prípade vyporiadania sa teda bude vychádzať z hodnoty podielu, ktorý navrhovateľ žiada. Aj keď na začiatku súdneho konania môže byť v niektorých prípadoch výška súdneho poplatku len 140 EUR, nakoľko predmet konania nie je možné oceniť peniazmi, v závere súdneho konania súd súdny poplatok spravidla dovyrubí, nakoľko v priebehu konania sa výška podielu navrhovateľa objasní. 

Ďalšou nevýhodou je časové hľadisko a možnosť konania súdneho sporu aj niekoľko mesiacov v tých ideálnejších prípadoch. 

Súd postupuje spôsobom, že v prvom rade bude uvažovať o rozdelení nehnuteľnosti. To však často nie je možné a preto rozhodne tak, že prikáže vec do vlastníctva jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Súd podľa zákona prihliada to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V praxi súd prihliada aj na veľkosť spoluvlastníckych podielov jednotlivých podielových spoluvlastníkov, skúma aj ako sa podieloví spoluvlastníci starali o danú nehnuteľnosť, kto v nej trvale býva, kto k nej má väčšie citové väzby a podobne.

Treťou, poslednou možnosťou je, že súd nariadi predaj veci a výťažok rozdelí podľa veľkosti podielov jednotlivých súrodencov. Táto možnosť prichádza do úvahy len v prípade, ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce. 

Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

Spoločnou podmienkou, ktorá musí byť splnená, ak súd chce upustiť od zrušenia
spoluvlastníctva, je okolnosť, že taký postup je odôvodnený dôvodmi hodnými osobitného
zreteľa. Takýmito dôvodmi sú okolnosti prevažne subjektívneho charakteru tak na strane
povinného (najmä jeho zdravotný stav, vek a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na
bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možností uspokojiť svoje bytové potreby inde,
osobné väzby na nehnuteľnosť), ako aj na strane oprávneného (najmä ak mu ide len o
vyriešenie užívacích vzťahov, pričom otázka zániku spoluvlastníctva nemá preňho prioritu
alebo že vec má v úmysle predať, príp. ide o šikanózny výkon práva). V niektorých prípadoch
môže preto súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zamietnuť,
najmä s ohľadom na zásadu dobrých mravov ( § 3 ods. 1 OZ ) (R 26/1979, R 45/1986). Takýto
postup súdu by však mal byť skôr výnimočný. (zdroj: I. Fekete: Občiansky zákonník – EPI
komentár)

Súd môže ustanovenie  § 142 ods. 2 OZ  využiť aj vtedy, ak pri zrušení spoluvlastníctva
prikázaním veci za náhradu nemá o podiel záujem spoluvlastník, ktorému jedine by bolo
možné tento podiel prikázať pri rešpektovaní zákonných hľadísk. Pri rozhodovaní o upustení
od zrušenia spoluvlastníctva nie je súd viazaný návrhmi strán sporu a môže takto rozhodnúť
aj vtedy, ak taký rozsudok nenavrhuje žiadny zo spoluvlastníkov. (zdroj: I. Fekete: Občiansky
zákonník – EPI komentár)