Kúpna zmluva na pozemok

Požiadavky na základné náležitosti kúpnej zmluvy na pozemok sú obsiahnuté v právnej úprave zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“) a v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej ako „katastrálny zákon“).

Formálne náležitosti 

Podľa ustanovenia § 119 Občianskeho zákonníka je pozemok nehnuteľnosťou. Pre zmluvy o prevode nehnuteľností Občiansky zákonník vyžaduje písomnú formu

V zmysle ustanovenia § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka musia byť v zmluve o prevode nehnuteľností prejavy účastníkov na tej istej listine. Uvedené však neznamená, že zmluva musí byť napísaná na jednom hárku, ale že všetky listiny, ktoré tvoria zmluvu musia byť pevne spojené / zviazané. Uvedené potvrdzuje aj rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. Zn. 3Sžo 64/2010 zo dňa 18.01.2011: Zmluva tvorí technickú jednotu listiny, ak jej jednotlivé listy obsahujúce podstatné náležitosti sú pevným spôsobom zviazané. … pokiaľ takúto zmluvu, vrátane jej nedielnych príloh, tvorí viac ako jeden list, musia byť všetky tieto jednotlivé hárky pevne spojené (zošité) tak, aby tvorili technickú jednotu listiny, a to už pred jej podpísaním… Existencia prípadných nedostatkov v technickej jednote listiny je však zákonným dôvodom na prerušenie katastrálneho konania podľa § 31a písm. c/ katastrálneho zákona, za účelom vyzvania účastníka správneho konania na odstránenie vád návrhu na vklad.” 

Jazykové požiadavky na zmluvy a iné listiny sú zakotvené v ustanovení § 42 katastrálneho zákona. „Na zápis práva k nehnuteľnosti do katastra je spôsobilá v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade písomne vyhotovená zmluva, verejná listina alebo iná listina bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.“ 

V zmysle katastrálneho zákona musí byť podpis prevodcu (predávajúceho) na kúpnej zmluve osvedčený (okrem prípadov, kedy je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom). 

Obsahové náležitosti 

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy sú v zmysle právnej úpravy Občianskeho zákonníka predmet kúpy a kúpna cena. 

Kúpna zmluva musí obsahovať aj všetky náležitosti, ktoré vyžaduje katastrálny zákon pre spôsobilosť zmlúv na zápis do katastra nehnuteľnosti. Ďalšími povinnými náležitosťami kúpnej zmluvy na pozemok teda sú:

  • označenie predávajúceho a kupujúceho (ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje)
  • označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu
  • označenie prevádzaného pozemku podľa katastrálneho územia, parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku

Vedľajšie náležitosti

Okrem obligatórnych náležitostí vyžadovaných zákonom môže kúpna zmluva obsahovať aj ďalšie, tzv. vedľajšie náležitosti, ako napr. podmienky odovzdania predmetu kúpy, spôsob platenia kúpnej ceny, odstúpenie od zmluvy a iné. 

Možné je tiež zakomponovanie vyhlásení predávajúcich, ktorými predávajúci potvrdia skutočnosti, ako napr. že na prevádzanom pozemku neviaznu právne vady, vecné bremená, nájomné a podnájomné práva, predkupné práva, reštitučné nároky, dlhy, že neuzavreli žiadne písomné alebo ústne zmluvy, ktoré by mohli obmedziť alebo ovplyvniť výkon budúceho vlastníckeho práva kupujúcich a podobne. 

Náležitosti podľa osobitných predpisov 

Ďalšie náležitosti môžu byť pri niektorých kategóriách pozemkov vyžadované tiež osobitnými právnymi predpismi. 

Napríklad podľa ustanovenia § 6 ods. 7 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov musí byť prílohou zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku aj osvedčenie o splnení podmienok nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, resp. v závislosti od konkrétnych okolností iné potvrdenia preukazujúce splnenie podmienok pre nadobudnutie vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Môže založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov napr. 2/3-nová väčšina vlastníkov (v našom prípade 6) bez vedomia ostatných vlastníkov (3)?

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Kedy sa platí daň za nehnuteľnosť?

Daň z nehnuteľností platí osoba, ktorá je daňovníkom dane z nehnuteľností a vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností a osoba, ktorá je vlastníkom...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Čo je jednoduchá stavba?

Pojem jednoduchej stavby definuje záväzne ust. § 139b ods. 1, ods. 2 stavebného zákona. Podľa § 139b ods. 1 stavebného...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie