Kúpna zmluva za euro – jej neplatnosť a disimulovaný právny úkon

Aktualizované: 24.07.2019 | Vytvorené: 11.06.2015 |

Niekedy sa stáva, že zmluvné strany v snahe vyhnúť sa plateniu dani z príjmu uzatvoria namiesto darovacej zmluvy na nehnuteľnosť zmluvu kúpnu za symbolickú kúpnu cenu, napríklad jedno euro. Ďalším dôvodom pre výber kúpnej zmluvy a jej uprednostnením pred zmluvou darovacou je aj hrozba, že darca sa v budúcnosti bude domáhať vrátenia daru z dôvodu, že sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Túto možnosť pripúšťa § 630 Občianskeho zákonníka.

Kúpna zmluva za euro – jej neplatnosť a disimulovaný právny úkon

Obsah

Je kúpna zmluva z dôvodu kúpnej ceny nižšej ako je trhová hodnota neplatná? Skúma kataster výšku kúpnej ceny vo vkladovom konaní? Disimulovaný právny úkon Aktuálna judikatúra 

Je kúpna zmluva z dôvodu kúpnej ceny nižšej ako je trhová hodnota neplatná?

Na jednej strane majú účastníci zmluvy zmluvnú voľnosť v tom, akú výšku kúpnej ceny za nehnuteľnosť si dohodnú. Na strane druhej Občiansky zákonník v § 39 hovorí, že neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom. S odpoveďou na otázkou, či je neprimerane nízke protiplnenie v rozpore s dobrými mravmi sa vyporiadali viaceré súdne rozhodnutia.

V rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 30 Cdo 1776/2007 zo dňa 17.06.2008 sa uvádza, že: „Mohou si tak sjednat i cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní), zejména, jde-li o cenu podstatně nižší. Platné právo nemá žádné ustanovení o sjednání příliš nízké kupní ceny (laesio enormis), pokud taková cena není v rozporu s cenovými předpisy.“ Z rozsudku je zrejmé, že samotná neprimeraná výška kúpnej ceny sama osebe nespôsobuje neplatnosť kúpnej zmluvy. Aby bola zmluva neplatná pre rozpor s dobrými mravmi, musia k nízkej cene pristúpiť aj skutočnosti, ktoré spolu spôsobujú rozpor s dobrými mravmi. Znenie rozsudku nájdete tu.

Uvedené potvrdil aj ďalší rozsudok 30 Cdo 1653/2009-154, podľa ktorého: „Platné právo neobsahuje právní institut neúměrného zkrácení (laesio enormis) řešící případy, kdy došlo ke sjednání příliš nízké kupní ceny, pokud taková cena není v rozporu s cenovými předpisy. Nelze ovšem vyloučit, že okolnost hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá strana, může ve spojitosti s dalšími okolnostmi daného případu (nikoliv však sama o sobě) již naplňovat znaky jednání kolidujícího s dobrými mravy.“

„Nízká kupní cena, pokud byla výsledkem smluvního ujednání účastníků, aniž by uzavření právního úkonu doprovázela (doprovázely), resp. na uzavření smlouvy měla (měly) vliv i okolnost (okolnosti), v jejímž (jejichž) důsledku by takové jednání se příčilo dobrým mravům, pochopitelně nesleduje nemravný cíl ani nemá nemravný důsledek. Stejně tak uzavření více kupních smluv mezi stejnými účastníky (byť) s (výrazně) odlišnými kupními cenami nepředstavuje okolnost, která by mohla zakládat úvahy o absolutní neplatnosti tohoto kterého právního úkonu z důvodu, že se příčí dobrým mravům (§ 39 obč. zák.).“ Znenie rozsudku nájdete tu.

Skúma kataster výšku kúpnej ceny vo vkladovom konaní?

Kataster nehnuteľnosti nie je povinný skúmať, či určením neprimerane nízkej kúpnej ceny došlo k obchádzaniu zákona. Avšak keďže je kúpna zmluva odplatným právnym úkonom, výška kúpnej ceny nesmie byť nulová (výnimkou by bola len zmluva o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa § 5 ods. 5 a § 16 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).

Okresný úrad, katastrálny odbor preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Disimulovaný právny úkon

Kúpna zmluva za euro môže byť považovaná za disimulovaný právny úkon. V zmysle ust. § 41a „Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti. Neplatnosti takého právneho úkonu sa nemožno dovolávať voči účastníkovi, ktorý ho považoval za nezastretý.“

Aktuálna judikatúra 

Podobne uviedol aj nedávny rozsudok Najvyššieho súdu SR z 27. júna 2019, sp. zn. 3 Cdo 244/2018, podľa ktorého "Neprieči sa zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia ako cena obvyklá (trhová). V rámci zmluvnej voľnosti nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš nízkej kúpnej ceny (laesio enormis), resp. dojednanie, pri ktorom je „zvlášť hrubý nepomer medzi plnením a protiplnením pri kúpe nehnuteľností“. " 

Naše služby:

Kontaktujte nás

Máte záujem o naše služby?

Neváhajte a kontaktujte nás.

Otázka bola úspešne odoslaná. Budeme Vás kontaktovať na zadaný telefón alebo email.