Kupujete apartmán? Aké má nevýhody oproti bytu?

Územný plán vyžaduje, aby bol dosiahnutý určitý pomer medzi bytovými a nebytovými priestormi. Často sa stretávame, že realitní makléri klienta pri predaji presviedčajú, že apartmán je v skutočnosti to isté ako byt. Nie je tak, jedná sa práve naopak o nebytový priestor. Stavebný zákon, katastrálny zákon a ani územný plán nepoznajú pojem apartmán. Dôvodov, prečo stavebníci ponúkajú apartmány je viac.

Keď developer žiada stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia, jedným z podkladov, ktoré musí doložiť je svetlotechnický posudok. Laicky povedané, ak má byť priestor klasifikovaný ako byt, svetlotechnik v posudku musí potvrdiť, či do priestoru vniká dostatočné množstvo svetla aby bolo možné priestor užívať na bývanie. Takmer v každom bytovom dome vzniknú miesta, ktoré sú zatienené okolitou zástavbou a do priestorov tak svieti svetlo iba pár hodín denne, prípadne vôbec. Takýto priestor sa teda nedá charakterizovať ako bytový ale naopak, jedná sa ako sme už spomenuli o nebytový priestor.

Pre stavebníkov je výhodnejšie priestory predávať na bývanie ako ich predávať alebo prenajímať na podnikanie. Ak do priestoru vniká svetlo povedzme o hodinu menej ako stanovuje norma, tieto nebytové priestory stavebníci označujú ako apartmán alebo ateliér.

Ďalší dôvod, prečo sú novostavby plné apartmánov je aj ten, lebo tie sa v rámci našich pravidiel považujú za službu a nie bývanie. Pre developera to znamená nižší počet  parkovacích miest, ktoré musí zabezpečiť. Pri bytoch je nutné v projekte poskytnúť počet parkovaích miest závislý od počtu a veľkosti jednotlivých bytov. V prípade apartmánov to však neplatí, je jedno, či sa jedná o 40m2 alebo 150m2.

Do katastra sa apartmán zapisuje ako byt, čiže vec určená na bývanie. Z toho vyplýva, že v apartmáne si môžeme nahlásiť trvalý pobyt.

Problém môže nastať pri vybavovaní hypotekárneho úveru.

Aj keď na liste vlastníctva je apartmán evidovaný ako byt, pri vybavovaní hypotekárneho úveru ho v banke ako byt nemusia posudzovať. Jedným z podkladov pre schválenie hypotekárneho úveru je aj vypracovanie znaleckého posudku. Znalec si vyžiada okrem projektovej dokumentácie aj stavebné povolenie, respektíve kolaudačné rozhodnutie. V oboch prípadoch však bude banke zrejmé, že sa jedná o nebytový priestor a nie o byt. Keďže je hypotekárny úver primárne určený na prefinancovanie bývania, banka sa tak veľmi pravdepodobne rozhodne, že vám hypotéku neschváli.

S kúpou apartmánu teda navždy ostane otvorená otázka pre majiteľa, či sa neobjaví pri jeho ďalšom predaji komplikácia pri prefinancovaní. Dnes banky financujú aj apartmány ale to iba v určitých oblastiach ako napríklad v Bratislave. Ak sa to o pár rokov neskôr zmení, apartmány budú v značnej nevýhode oproti bytom. Prečítajte si aj náš článok Ako neprísť pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti o peniaze.