Nároky vlastníkov pozemkov, na ktorých sa nachádza stavba vo vlastníctve obce alebo VÚC

Zo zákona č. 66/2009 Z. z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky (ďalej len „zákon o usporiadaní pozemkov“) vyplývajú nasledovné možnosti vysporiadania pozemkov.

Proces usporiadania vlastníctva pozemkov pod stavbami môže územná samospráva realizovať formou zámennej zmluvy. Ide o možnosť obcí a vyšších územných celkov riešiť usporiadanie zastavaných pozemkov zámennou zmluvou, napr. v záujme urýchlenia procesu usporiadania pozemkov. Toto riešenie predpokladá, že obec alebo vyšší územný celok disponuje pozemkami, ktoré bude možné využiť individuálne formou zámennej zmluvy. Ako náhradný pozemok je možné použiť len pozemok rovnakého druhu, ako bol pôvodne pozemok pred zastavaním, pričom sa zohľadní aj primeranosť výmery a bonity pôdy. Z dôvodu poskytnutia adekvátnej náhrady vlastníkom zastavaných pozemkov môže byť náhradný pozemok poskytnutý len v tom istom katastrálnom území, vo väčších obciach a mestách len v rámci ich územia.

Ak nebudú pozemky usporiadané zámennou zmluvou, navrhuje sa usporiadať vlastníctvo pozemkov prostredníctvom pozemkových úprav podľa zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov. Vzhľadom na to, že v rámci pozemkových úprav sa už v súčasnosti usporadúvajú vlastnícke vzťahy k pozemkom, na ktorých sa nachádzajú stavby vo vlastníctve štátu, obce alebo vyššieho územného celku, ako sú cestné komunikácie, železničné a vodné plochy, navrhuje sa týmto spôsobom riešiť aj usporiadanie vlastníctva pozemkov pod všetkými stavbami, ktoré prešli na obce alebo vyššie územné celky v súvislosti s prechodom kompetencií.

Ak bol v katastrálnom území do 30. 06. 2009 schválený projekt pozemkových úprav, usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemku pod stavbou sa vykoná formou jednoduchých pozemkových úprav.

Ak obce a vyššie územné celky ku dňu 01. 07. 2009 nemali k nevysporiadaným pozemkom pod stavbami, ktoré na nich prešli z vlastníctva štátu, zmluvne dohodnuté iné právo, od tohto dňa vzniklo vo verejnom záujme v ich prospech k pozemkom pod uvedenými stavbami právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktorého obsahom je držba a užívanie pozemku pod stavbou.

Z ustanovení zákona o usporiadaní pozemkov vyplýva, že pokiaľ nebudú vykonané pozemkové úpravy, je vlastník pozemku povinný strpieť užívanie vlastníckeho práva, avšak nikde sa nezmieňuje o náhrade za toto obmedzenie. K tomuto sa vyjadril vo svojom rozhodnutí 4MCdo/2/2014 NS SR, keď konštatoval, že „Zo žiadnych zákonných ustanovení nevyplýva povinnosť žalobcov znášať na svoj úkor plnenie verejnoprospešnej funkcie odporcu. Ak potom zákon č. 66/2009 Z. z. nedáva vlastníkovi pozemku žiadnu možnosť domáhať sa usporiadania vlastníckych vzťahov k pozemkom zaťažených zákonným vecným bremenom a ponecháva ich usporiadanie výlučne na dobrej vôli užívateľovi pozemku, záver o neexistencii práva vlastníkov pozemku na náhradu za nútené obmedzenie vlastníckeho práva na dobu vopred neurčiteľnú, nemôže byť v súlade nielen s citovanými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, Listinou základných práv a slobôd, ale ani s Ústavou Slovenskej republiky.“ Keďže zákon o vysporiadaní pozemkov nerieši poskytovanie náhrady za vzniknuté vecné bremená a zároveň expressis verbis neustanovuje bezodplatnosť zákonného vecného bremena, je namieste poskytnutie náhrady odvodiť priamo z čl. 20 Ústavy Slovenskej republiky, resp. § 128 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Pokiaľ je na pozemku postavená stavba vo vlastníctve obce alebo vyššieho územného celku a pozemok nebol vyvlastnený, je vlastník pozemku povinný strpieť užívanie vlastníckeho práva, avšak za náhradu. Takýto názor vyslovil NS ČR v rozhodnutí so sp. zn. 28 Cdo 4175/2013 zo dňa 04.02.2015, pričom konštatoval, že nárok na náhradu by mal mať vlastník pozemku vo výške priemerného nájomného za obdobie, kedy bol pozemok užívaný bez usporiadania vzťahov medzi vlastníkom pozemku a jeho užívateľom, a to z titulu bezdôvodného obohatenia.

Keďže v SR upravuje vzťahy z nevysporiadaných pozemkov zákon o usporiadaní pozemkov, prioritne by sa malo vysporiadanie riešiť formou zámeny pozemkov, prípadne peňažnej náhrady. Pokiaľ by sa vyporiadanie riešilo formou pozemkových úprav, v zmysle vyššie uvedených rozhodnutí by mal vlastník pozemku nárok na náhradu za obmedzenie jeho vlastníckeho práva, a to až do vyporiadania vlastníckych práv k pozemku.