Užívanie nehnuteľnosti po skončení nájmu

V zmysle § 676 ods. 2 OZ sa nájomná zmluva v prípadoch, ak prenajímateľ do 30 dní odo dňa skončenia nájmu riadnym uplynutím doby nájmu nepodá na súde návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľností a nájomca užíva predmet nájmu aj po skončení nájmu, automaticky obnoví. Nájomná zmluva sa v takomto prípade obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne, avšak maximálne na obdobie jedného kalendárneho roka a to aj v prípade, že pôvodne bola dojednaná na dlhšiu dobu. Toto ustanovenie OZ sa však použije len v prípade skončenia nájmu dojednaného na dobu určitú a len v prípade, ak sa nájom skončil uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný.Pokiaľ bol nájom dojednaný na dobu určitú, ale skončil sa napríklad výpoveďou, ustanovenia o automatickom predĺžení nájomnej zmluvy sa nepoužije. V zmysle § 710 ods. 2 OZ je použitie ustanovenia o automatickom predĺžení nájmu vylúčené pri nájme bytu.

Pokiaľ však nájomca užíva nehnuteľnosť po skončení nájmu, pričom nejde o prípad automatického obnovenia nájomnej zmluvy a odmieta nehnuteľnosť vypratať a odovzdať prenajímateľovi, ide o neoprávnené užívanie nehnuteľnosti, proti ktorému sa prenajímateľ môže brániť viacerými zákonnými prostriedkami.

V zmysle § 126 ods. 1 OZ „vlastník (v tomto prípade prenajímateľ) má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.“

Pokiaľ teda nájomca po skončení nájmu odmieta vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu bez zbytočného odkladu, prenajímateľ môže podať návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti. V rozhodnutí súd určí lehotu, do ktorej nájomca musí predmet nájmu vypratať. Pokiaľ nájomca v určenej lehote predmet nájmu nevyprace, prenajímateľ môže podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti prostredníctvom exekútora.

V zásade prenajímateľ by nemal použiť svojpomoc a priestory vypratať sám bez dodržania predchádzajúceho postupu. Napriek tomu, že prenajímateľ by po skončení nájmu nemal priestory vypratať svojpomocne, ale mal by podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, súdy uznali aj takéto svojpomocné vypratanie, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene, za súladné s právom a dobrými mravmi. (Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR 28Cdo 2940/2005).

Prenajímateľ sa môže domáhať bezdôvodného obohatenia a náhrady škody, ktorá mu vznikla tým, že nájomca nevypratal nehnuteľnosť načas. Výška bezdôvodného obohatenia by sa určovala znaleckým posudkom.

V zmysle § 672 (1) OZ „má prenajímateľ na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.“

V zmysle § 672 (2) OZ „Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať.“

Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor. Zádržné právo k hnuteľným veciam nájomcu má prenajímateľ len v tom prípade, že nájomca veci odstraňuje napriek tomu, že nezaplatil nájomné. Pokiaľ má prenajímateľ iné nároky z nájomného vzťahu voči nájomcovi, na tieto sa zádržné právo nevzťahuje.

Na základe vyššie uvedeného odporúčame nájomcom po skončení nájmu bezodkladne predmet nájmu vypratať a odovzdať prenajímateľovi, najlepšie na základe písomného preberacieho protokolu. V prípade, že nájomca odmieta predmet nájmu po skončení nájmu vypratať a odovzdať, odporúčame prenajímateľovi nevykonávať vypratanie nehnuteľnosti svojpomocne, ale podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti na súd a následne riešiť vypratanie nehnuteľnosti prostredníctvom exekútora.