Darovanie nehnuteľnosti počas života poručiteľa dedičom

Aktualizované: 02.05.2019 | Vytvorené: 18.04.2017 |

Darovanie nehnuteľnosti počas života poručiteľa dedičom

Vlastník nehnuteľnosti môže za života disponovať svojim majetkom a tým znížiť rozsah majetku, ktorý bude predmetom dedenia. To znamená, že pokiaľ sa rozhodne za života previesť vlastnícke právo – či už na svojich rodinných príslušníkov alebo tretie osoby, je to v zásade možné. Môže tak urobiť odplatne (napr. kúpnou zmluvou) alebo aj bezodplatne (napr. darovacou zmluvou). 

Upozorňujeme, že Občiansky zákonník výslovne zakazuje darovanie pre prípad smrti. Pokiaľ by sa malo podľa darovacej zmluvy plniť až po darcovej smrti, takáto zmluva by bola absolútne neplatná. 

Najčastejšie chyby v darovacích zmluvách na nehnuteľnosti 

Medzi časté chyby patria najmä chýbajúce náležitosti, ktoré by mala zmluva podľa zákona obsahovať, prípadne chybné údaje (napríklad zlé označenie čísla bytu, vchodu, preklepy v spoluvlastníckych podieloch a podobne), či chýbajúce prílohy. 

Prečítajte si aj:

Kúpna zmluva na byt / nebytový priestor 

Návrh na vklad, do kedy ho treba podať?

Kúpna zmluva vs. darovacia zmluva na nehnuteľnosť

Pokiaľ sa prevádza nehnuteľnosť, darovacia zmluva musí byť písomná a musí mať aj náležitosti predpísané zákonom č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Podľa ust. § 42 ods. 2 tohto zákona, darovacia zmluva musí tiež obsahovať označenie:

  1. účastníkov; ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje,
  2. právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu,
  3. nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku. 

Pokiaľ sa prevádza byt alebo nebytový priestor v dome, potrebné náležitosti upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa ust. § 5 tohto zákona musí darovacia zmluva na byt, resp. nebytový priestor v dome, obsahovať aj:

  1. popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu,vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
  2. vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
  3. určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
  4. úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
  5. vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
  6. zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,
  7. vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
  8. úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. 

Podpis prevodcu (darcu) musí byť na darovacej zmluve osvedčený. 

Pri spisovaní darovacej zmluvy na nehnuteľnosť odporúčame vychádzať z údajov uvedených na liste vlastníctva, prípadne zo zmlúv, na základe ktorých darca nehnuteľnosť nadobudol. 

Rovnako je potrebné doložiť k návrhu na vklad potrebný počet rovnopisov zmluvy (dokladajú sa v prípade listinného podania 2 rovnopisy) a v prípade, ak sa daruje byt alebo nebytový priestor v dome dokladá sa aj vyhlásenie správcu bytového domu (prípadne predsedu spoločenstva vlastníkov) potvrdzujúce, že darca nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. V niektorých špecifických prípadoch sa vyžaduje predloženie aj ďalších príloh. 

Doživotné užívanie darcu v darovanej nehnuteľnosti 

Najčastejším riešením, ako si zabezpečiť naďalej bývanie v darovanej nehnuteľnosti, je zriadením bezodplatného vecného bremena doživotného užívania nehnuteľnosti (bývania), ktoré sa zapíše na príslušný list vlastníctva. Tým sa tiež predíde prípadnému scudzeniu nehnuteľnosti v prospech ďalšej osoby, nakoľko je nízky predpoklad, že tretia osoba by nehnuteľnosť kúpila, pokiaľ na liste vlastníctva svieti táto ťarcha, keďže vecné bremeno in rem zapísané na liste vlastníctva bude zaväzovať aj ďalších vlastníkov nehnuteľnosti. Ustanovenia o vecnom bremene môžu byť priamo zakomponované do darovacej zmluvy a návrh do katastra nehnuteľností ohľadne vecného bremena sa tiež môže podať na návrhu na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V tomto prípade na darovacej zmluve musí byť aj podpis obdarovaného, ako osoby povinnej z vecného bremena, osvedčený. 

Do úvahy by prichádzali aj ďalšie možnosti. Jednou je tiež možnosť žiadať vrátenie daru, ak by správanie obdarovaného k darcovi hrubo porušovalo dobré mravy. 

Naše služby:

Kontaktujte nás

Máte záujem o naše služby?

Neváhajte a kontaktujte nás.

Otázka bola úspešne odoslaná. Budeme Vás kontaktovať na zadaný telefón alebo email.