Darovanie nehnuteľnosti

Darovacia zmluva (donatio) je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k veci alebo inej hodnote na obdarovaného a ten tento dar prijíma. Na rozdiel od kúpnej zmluvy nejde o prevod za protihodnotu, ale o bezodplatný prevod. Z hľadiska právnych účinkov predstavuje darovacia zmluva riadny nadobúdací titul, podobne ako kúpna zmluva.

Jedným z podstatných aspektov darovacej zmluvy je zásada liberality, čo znamená, že „poskytnutie daru nesmie byť plnením právnej povinnosti, ktorá by povinnému vyplývala zo zákona alebo z uzavretej zmluvy.“ (Fekete, I.: Občiansky zákonník 2. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011.)

„Bezplatnosti nie je na ťarchu skutočnosť, že darovanie môže byť vzájomné, resp. nadväzujú na seba určité darovania, napríklad pri príležitosti sviatkov a pod. Takéto vzájomné darovania nemožno považovať za zámenu alebo poskytnutie vzájomne rovnocenných plnení. Podobne ako morálne dary, vzájomné darovania sú motivované pohnútkami, ktoré vyplývajú z vnútorného vzťahu darcov a obdarovaných navzájom, napríklad rodinný alebo priateľský vzťah alebo zo spoločenských konvencií.“ (Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 ‒ 880. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, 1578 s.)

Podľa § 628 odsek 2 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) darovacia zmluva „musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní.“

Medzi hlavné pojmové znaky darovacej zmluvy zaraďujeme :

a) predmet darovania,

b) bezodplatnosť,

c) dobrovoľnosť

Predmetom darovania môže byť čokoľvek, čo je predmetom občiansko-právneho vzťahu. Uvedené sa spravuje od ustanovenia § 118 OZ, a teda „predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, živé zvieratá, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty. Predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť tiež byty alebo nebytové priestory.“

Darovanie veci, ktorá v čase uzavretia darovacej zmluvy ešte nie je vo vlastníctve darcu, je možné, ak sa darca zaviaže túto vec nadobudnúť a účinnosť darovacej zmluvy sa viaže na odkladaciu podmienku, ktorou je práve nadobudnutie vlastníctva darcom. Rovnaký postup je prípustný aj v prípade, ak predmetom daru je pohľadávka alebo iné majetkové právo. Platnosť takejto zmluvy je však podmienená jej konsenzuálnou povahou. Samotné reálne odovzdanie veci, ktorá nepatrí darcovi, by nebolo právne účinným darovaním, pretože by bolo v rozpore so zásadou nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet – teda že nikto nemôže previesť viac práv, než sám má. Ak je však v zmluve výslovne uvedená odkladacia podmienka viažuca účinnosť darovania na okamih nadobudnutia vlastníckeho práva darcom, ide o platný právny úkon. Darovanie je prípustné aj v prípade, že darca ešte nie je vlastníkom veci, avšak má obligačné právo ju nadobudnúť – napríklad ako kupujúci na základe platnej kúpnej zmluvy, pričom vlastnícke právo ešte nebolo zapísané v prospech darcu do katastra nehnuteľností. Rozhodujúcim kritériom je vlastníctvo darcu v čase samotnej realizácie záväzku darovať. Za nesprávny by bolo treba považovať výklad, ktorý by takúto písomnú zmluvu o sľube darovať posudzoval ako zmluvu o budúcej darovacej zmluve a reálne odovzdanie predmetu daru by kvalifikoval ako novú darovaciu zmluvu. Takýto formalistický prístup by odporoval prejavom vôle strán aj účelu zákona. Darovanie teda možno viazať na splnenie odkladacej podmienky spočívajúcej v nadobudnutí vlastníckeho alebo iného práva k daru darcom. V právnej teórii sa však objavujú aj názory, že takáto zmluva je absolútne neplatná podľa § 37 ods. 2 OZ, pretože v čase jej uzavretia je predmet plnenia nemožný. Predmet plnenia je však potrebné posudzovať nie podľa okamihu uzavretia zmluvy, ale predovšetkým s ohľadom na moment nadobudnutia účinnosti a najmä splatnosti záväzku prevodcu. (Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 ‒ 880. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, 1578 s.)

Podmienka bezodplatnosti spočíva už vo vyššie spomenutom aspekte, a teda in abstracto darovanie samo osebe nie je podmienené protiplnením.

O dobrovoľnosť sa nejedná v prípadoch, kedy k darovaniu dochádza na základe iného dôvodu (napr. ex lege) a nie z úmyslu darcu.

Tým, že sa jedná o dvojstranný právny úkon, na platnosť darovacej zmluvy sa vyžaduje splnenie všeobecných podmienok vymedzených v § 34 a nasl. OZ. Okrem toho možno poukázať na viaceré osobitosti darovania, akými sú disimulácia, odporovateľnosť alebo obchádzanie zákona). Podľa § 37 OZ sa právny úkon musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný. Právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je neplatný. Právny úkon nie je neplatný pre chyby v písaní a počítaní, ak je jeho význam nepochybný. § 38 OZ hovorí, že neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony. Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou. V nadväznosti na to je ako všeobecnú podmienku nutné spomenúť odporovanie zákonu alebo jeho obchádzanie, poprípade priečenie dobrým mravom. Uvedené vyplýva z dikcie § 39 OZ.

O disimuláciu ide v prípade, ak strany z akýchkoľvek dôvodov strany predstierajú uzatvorenie kúpnej zmluvy, hoci ide o prenechanie veci bezplatne. „Zastretý právny úkon platí len vtedy, ak vyjadruje vôľu účastníkov právneho úkonu, a ak pritom spĺňa všetky náležitosti právneho úkonu. Za týchto okolností bude teda platiť to, čo účastníci naozaj chceli a zakrývali (disimulovali), a nie to, čo iba predstierali (simulovali). Avšak aj zastretý právny úkon je neplatný, ak nemá potrebné náležitosti. Z judikatúry vyplýva, že ak strany uzavreli simulovanú písomnú kúpnu zmluvu, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, ktorou chceli zastrieť darovanie nehnuteľnosti, bude aj darovacia zmluva neplatná. Dôvodom neplatnosti disimulovanej darovacej zmluvy bude nedodržanie zákonnej písomnej formy pre prevod nehnuteľnosti darovaním. K rovnakému záveru (neplatnosť právneho úkonu) dospejeme v prípade simulácie darovania, ktorým sa má zastrieť kúpa (napr. z dôvodu obchádzania daňovej povinnosti). Pokiaľ sa zastretý právny úkon simuluje preto, že je nedovolený (napr. je v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi), je neplatný. Nejde tu však o neplatnosť pre disimuláciu, ale pre rozpor so zákonom alebo dobrými mravmi a pod.“ (Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 ‒ 880. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, 1578 s.)

Viac aj v našom článku: Kúpna zmluva za euro – jej neplatnosť a disimulovaný právny úkon

Za odporovateľné právne úkony sa považujú také konania dlžníka, ktorými sa ukracuje uspokojenie pohľadávok jeho veriteľov (tzv. in fraudem creditoris). Ak darca prostredníctvom darovania naplní podstatné znaky odporovateľného právneho úkonu v zmysle § 42a Občianskeho zákonníka, t. j. ak ako dlžník zmenší svoj majetok do tej miery, že tým znemožní alebo podstatne sťaží uspokojenie existujúcej a vymáhateľnej pohľadávky veriteľa, veriteľ je oprávnený podať podľa § 42b OZ žalobu na súd, ktorou sa bude domáhať určenia neúčinnosti takéhoto právneho úkonu voči svojej osobe. Odporovateľnosť predpokladá, že ide o platný právny úkon. Žaloba smeruje proti obdarovanému, pretože práve ten nadobudol majetkový prospech z konania dlžníka. Ak súd rozhodne v prospech veriteľa a vyhlási napadnutý právny úkon za neúčinný, takéto rozhodnutie zakladá možnosť veriteľa – na základe exekučného titulu proti dlžníkovi – domáhať sa výkonu rozhodnutia priamo voči tomu, čo odporovateľným právnym úkonom odišlo z dlžníkovho majetku, teda voči obdarovanému, a nie voči samotnému darcovi. Túto zásadu judikatúra potvrdila napríklad v rozhodnutí ZSR ČR 26/2000. Odporovať možno právnym úkonom dlžníka vykonaným v období posledných troch rokov, ak boli urobené s úmyslom poškodiť veriteľa. Pokiaľ ide o dôkazné bremeno v konaní, právna úprava rozlišuje medzi úkonmi uskutočnenými medzi blízkymi osobami (pričom zákon za ne považuje aj vzájomné majetkové či personálne prepojenia medzi fyzickými a právnickými osobami) a úkonmi uskutočnenými medzi inými osobami. (Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 ‒ 880. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, 1578 s.)

Možnosť domáhania sa vrátenia daru vyplýva darcovi z dikcie ustanovenia § 630 OZ, a teda „darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.“

Jedná sa o jednostranný právny úkon, ktorý spočíva vo výzve darcu smerovanej obdarovanému na vrátenie daru. Text právnej normy „… sa obdarovaný správa …“ nemožno vykladať reštriktívne, a teda za naplnenie danej podmienky možno považovať aj situáciu, kedy už rušivý stav netrvá, ale k porušeniu dobrých mravov došlo k minulosti. (Peter Vojčík a kolektív, Občiansky zákonník, Stručný komentár, 2010, ISBN 978-80-8078-368-6)

Podľa § 101 OZ „pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.“ Uvedená premlčacia lehota sa taktiež vzťahuje aj na právo darcu domáhať sa vrátenia daru.

Viac v našich príspevkoch: Zrušenie darovacej zmluvy (vrátenie daru) alebo Vrátenie daru

Ako vyplýva zo spomenutého ustanovenia § 118, predmetom darovacej zmluvy môžu byť aj nehnuteľnosti. Pri prevode hnuteľných alebo nehnuteľných vecí spravidla dochádza aj k nakladaniu s ich súčasťami (§ 120 OZ) a príslušenstvom (§ 121 OZ). Súčasť veci nemá samostatnú právnu povahu a nemôže byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov – z právneho hľadiska vždy sleduje osud hlavnej veci (R 4/1992). To znamená, že súčasť automaticky prechádza na nadobúdateľa, a to aj v prípade, ak v scudzovacej zmluve nie je výslovne uvedená. Odlišne je to pri príslušenstve veci. To možno prevádzať samostatne, pričom rozhodujúca je vôľa vlastníka príslušenstva, nie ekonomická či funkčná súvislosť s hlavnou vecou. Práve tieto aspekty je potrebné mať na zreteli pri uzatváraní darovacej zmluvy, aby bola zrejmá vôľa strán ohľadom prevodu nielen hlavnej veci, ale aj jej príslušenstva. (Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 ‒ 880. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, 1578 s.)

Ak ide o nehnuteľnosť, automaticky sa neprevádza vlastnícke právo po uzatvorení darovacej zmluvy. Vyžaduje sa vklad do katastra nehnuteľností. Podľa § 133 odsek 2 OZ „ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.“

Kataster nehnuteľností možno definovať ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov. (ustanovenie § 1 odsek 1 Zákona o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), (ďalej len „ZKN“) ).

Ustanovenie § 28 ZKN hovorí, že „práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv uvedené v § 1 ods. 1 sa zapisujú do katastra vkladom, ak tento zákon neustanovuje inak. Práva k nehnuteľnostiam uvedené v § 1 ods. 1 vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra, ak tento zákon neustanovuje inak. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení.“

V tejto súvislosti treba dať do pozornosti ustanovenie § 47 OZ, podľa ktorého „ak zákon ustanovuje, že k zmluve je potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím. Ak sa do troch rokov od uzavretia zmluvy nepodal návrh na rozhodnutie podľa odseku 1, platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.“ Výkladom tohto ustanovenia možno dospieť k záveru, že ak sa nepodá návrh na vklad do katastra do troch rokov od uzavretia darovacej zmluvy, je možné od nej odstúpiť. Takýto výklad však nie je správny, čo potvrdila aj judikatúra súdov. „Rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je rozhodnutím, s ktorým by zákon spájal vznik účinnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (§ 47 OZ). Účinky vkladu podľa § 133 ods. 2 OZ spočívajú v nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, t. j. vo vecnoprávnych následkoch, a nie v obligačnoprávnych následkoch (v účinnosti) zmluvy, ktoré nastali platným prijatím návrhu na uzavretie zmluvy (§ 44 ods. 1 OZ).“ – R 59/2007.

Viac v našom článku: Návrh na vklad – do kedy ho treba podať?

V prípade, ak ide o neplnoleté dieťa, je potrebný špecifický postup. Podľa § 8 OZ „spôsobilosť fyzickej osoby vlastnými právnymi úkonmi nadobúdať práva a brať na seba povinnosti (spôsobilosť na právne úkony) vzniká v plnom rozsahu plnoletosťou. Plnoletosť sa nadobúda dovŕšením osemnásteho roku. Pred dosiahnutím tohto veku sa plnoletosť nadobúda len uzavretím manželstva.“ Maloletí majú spôsobilosť len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku – § 9 OZ.

Ustanovenie § 26 OZ hovorí o tom, že pokiaľ fyzické osoby nie sú spôsobilé na právne úkony, konajú za nich ich zákonní zástupcovia. Kto sa považuje za zákonného zástupcu upravuje Zákon o rodine (ďalej len „ZR“). Podľa § 31 odsek 1 ZR rodičia zastupujú maloleté dieťa pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé.

Podstatným v tejto súvislosti je konflikt záujmov, vyjadrený ako aj v § 30 OZ a § 31 odsek 2 ZR. Ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo k stretnutiu záujmov tých, ktorých zastupuje ten istý zákonný zástupca, ustanoví súd osobitného zástupcu. Žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom; v takom prípade súd ustanoví maloletému dieťaťu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať (ďalej len „kolízny opatrovník“).

Okrem vyššie uvedeného je v tejto súvislosti nutné spomenúť aj ustanovenie § 28 OZ, ktoré uvádza : „Ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.“ To znamená, že platnosť darovacej zmluvy Vášmu maloletému dieťaťu je podmienená súhlasom súdu s týmto úkonom. Z pohľadu legislatívy je daná okolnosť upravená aj v Civilnom mimosporovom poriadku (ďalej len „CMP“), konkrétne v ustanovení § 119 : „Právny úkon, ktorý urobil zákonný zástupca za maloletého, súd schváli, ak je to v záujme maloletého.“ V nadväznosti na to je vhodné spomenúť aj rozhodnutie Okresného súdu Trnava, sp. zn. 26P/8/2015, kde súd zdôraznil, že ak by takýto právny úkon nebol odsúhlasený súdom, bol by neplatný. Potreba schválenia tohto úkonu súdu bola zdôraznená aj v rozhodnutí Krajského súdu Žilina, sp. zn. 9CoP/76/2013.

Ak dochádza ku konfliktu záujmov na Vašej strane (napr. keď ako rodičia – vlastníci nehnuteľnosti, chcete darovať svoj dom maloletému dieťaťu), je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka, ktorý prejaví vôľu ako zástupca maloletého dieťaťa.

Ďalším krokom je schválenie darovacej zmluvy súdom. Účastníkom tohto konania je aj kolízny opatrovník, pričom je potrebné odlišovať osoby opatrovníka a kolízneho opatrovníka. Podľa § 73 odsek 2 písmeno b) zákona o sociálnoprávnej ochrane detí a o sociálnej kuratele funkciu kolízneho opatrovníka vykonáva Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny, respektíve jeho príslušný zamestnanec.

Súd následne po preštudovaní a posúdení skutkového stavu, najmä po zohľadnení najlepšieho záujmu dieťaťa, rozhodne, či danú darovaciu zmluvu schváli alebo nie.

Ak ide o plnoleté dieťa, tam sa súhlas súdu nevyžaduje. Plnoleté dieťa má plnú spôsobilosť na právne úkony, a teda môže vystupovať v právnom vzťahu ako obdarovaný.

Ak vychádzame z premisy, že ako starý rodič plánujete darovať nehnuteľnosť maloletému vnukovi, opäť sa aplikuje vyššie spomenutá úprava. Maloleté dieťa nemôže byť účastníkom právneho vzťahu – darovacej zmluvy, pričom opäť musí byť zastúpené svojimi zákonnými zástupcami – rodičmi, a to ako aj matkou, tak aj otcom. Podľa § 28 odsek 2 ZR rodičovské práva a povinnosti majú obaja rodičia. Pri ich výkone sú povinní chrániť záujmy maloletého dieťaťa.

Nastáva situácia, kedy síce bude Váš vnuk alebo vnučka určený v zmluve ako obdarovaný, no danú zmluvu budú v jeho mene podpisovať rodičia dieťaťa. Obaja rodičia musia s darovaním domu súhlasiť.

Ak by však bolo v darovacej zmluve zriadené vecné bremeno týkajúce sa práva užívania nehnuteľnosti rodičmi, jednalo by sa o konflikt záujmov a bolo by potrebné v danom prípade ustanoviť dieťaťu opatrovníka.

Schválenie súdom je však potrebné aj v tomto prípade, čo nám vyplýva z § 28 OZ : „Ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.“ Súčasťou rodičovských práv a povinností je v zmysle ZR aj správa majetku maloletého dieťaťa.

Až po schválení darovacej dohody súdom je možné podať návrh na vklad do katastra, spomenutý v bode 4 tohto článku.

V prípade plnoletého vnuka / vnučky má táto osoba plnú spôsobilosť na právne úkony, preto nie je potrebné schvaľovať darovaciu zmluvu súdom. Rovnako nie je potrebné, aby bol Váš plnoletý vnuk zastúpený jeho rodičmi.

Podľa § 484 OZ „Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený.“

Úprava povinnosti započítania sa odlišuje v závislosti od toho, či k dedeniu dochádza zo zákona alebo zo závetu. Pri dedení zo zákona sa započítanie vykonáva povinne a vzťahuje sa na všetkých dedičov bez výnimky. V prípade dedenia zo závetu však započítanie prichádza do úvahy iba vtedy, ak ho poručiteľ výslovne nariadil vo svojom závete, prípadne ak by tým, že by sa započítanie nevykonalo, došlo k neodôvodnenému zvýhodneniu obdarovaného dediča na úkor neopomenuteľného dediča. (Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 ‒ 880. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, 1578 s.)

Pri posudzovaní, či bol obdarovaný dedič oproti neopomenuteľnému dedičovi neodôvodnene zvýhodnený, zákon nestanovuje žiadne konkrétne kritériá. Pojem „neodôvodnené zvýhodnenie“ nie je definovaný ani v Občianskom zákonníku, ani v inom právnom predpise, a preto jeho obsah závisí vždy od individuálneho posúdenia súdu. Súdna prax sa ustálila v tom, že pri hodnotení neodôvodnenosti zvýhodnenia je potrebné prihliadať na viacero okolností. Ide najmä o dôvody, ktoré viedli poručiteľa k poskytnutiu daru, na dôsledky, ktoré mal dar na obdarovaného dediča, ako aj na širšie okolnosti sprevádzajúce alebo podmieňujúce samotné darovanie. Posudzovať sa má aj rozsah zvýhodnenia vo vzťahu k majetkovým pomerom poručiteľa a obdarovaného, pohnútky darcu, vplyv darovania na celkovú majetkovú situáciu obdarovaného, prípadne dôvody, pre ktoré poručiteľ nedal pokyn na započítanie daru, hoci tak mohol urobiť, či skutočnosť, že poručiteľ daroval aj iným dedičom. Treba zároveň zdôrazniť, že do započítania nemožno zahrnúť plnenia, ktoré poručiteľ bol povinný poskytovať zo zákona, ako napríklad plnenie vyživovacej povinnosti. (Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 ‒ 880. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, 1578 s.)

Pri výpočte dedičských podielov sa vychádza z takzvane kolačnej podstaty, pod ktorou rozumieme obvyklú cenu majetku patriaceho do dedičstva v deň smrti poručiteľa zvýšená o cenu darov, ktoré dostal obdarovaný dedič. V prípade ceny darov sa vychádza z ceny, akú mala daná vec v dobe darovania. (Fekete, I.: Občiansky zákonník 2. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011.)

R 5/1970: „Pri započítaní na dedičský podiel v zmysle § 484 OZ možno prihliadnuť len na tie hodnoty, ktoré boli poskytnuté priamo dedičom, nie však na hodnoty poskytnuté ich rodinným príslušníkom. Zásadne sa vychádza zo všeobecnej ceny toho, čo sa plnilo v čase, keď to dedič dostal. Táto zásada však platí pre pomery, v ktorých sú hodnoty stabilizované; mimoriadne prípady treba vždy posudzovať podľa konkrétnych okolností, pretože by nebolo spravodlivé, aby dedičovi boli započítané dary, ktoré mu nepriniesli žiadny prospech, hoci, pokiaľ ide o ne, zachoval najväčšiu starostlivosť a opateru.“

Z IV (s. 434): „Pri súbehu nárokov dedičov zo zákona a dedičov zo závetu treba vykonať zápočty na dedičský podiel u dedičov zo zákona podľa ustanovenia § 484 druhá veta OZ a u dedičov zo závetu podľa tretej vety toho istého ustanovenia. Rozhodujúce je pri započítaní to, čo obdržal dedič, nie je rozhodujúce, či niečo a čo obdržal od poručiteľa potomok dediča. Ak by sa však dedič nedožil poručiteľovej smrti, alebo ak by dedičstvo odmietol a na jeho miesto by nastúpili potomkovia obdarovaní poručiteľom, muselo by sa vo vzťahu k nim započítať celé toto darovanie (aj to, čo dostal ich predok). V takom prípade sa všetky dary poskytnuté deťom (vnukom, pravnukom) sčítajú voči ostatným dedičom, ale vo vzájomnom vzťahu, ak dostal napr. jeden vnuk viac než iný vnuk, musí sa mu v tomto pomere započítať i príslušný rozdiel, o ktorý dostal viac.“

Najvyšší súd SR, sp. zn. 3Cdo 40/2017: „Už zo samej podstaty matematického výpočtu, ktorým sa realizuje započítanie v zmysle § 484 ods. 1 Občianskeho zákonníka, je zrejmé, že význam tu má nielen správne určenie celkovej ceny poručiteľovho majetku v čase jeho smrti, ale tiež správne určenie hodnoty daru (zápočtu). Hodnota daru v čase jeho nadobudnutia (najmä v prípade nehnuteľností) nemusí byť totožná s hodnotou daru v čase smrti poručiteľa; rozhodujúcou však je všeobecná cena darovanej veci v čase darovania, teda nie v čase smrti poručiteľa alebo prejednania dedičstva. Všeobecnou cenou sa pritom rozumie cena, za ktorú by v danom mieste a čase (obdarovania) bolo možné obstarať rovnakú (obdobnú) vec v závislosti od ponuky a dopytu.“

Najvyšší súd ČR, sp. zn. 21Cdo 486/2016: „V prípade zákonnej dedičskej postupnosti môže dôjsť k vykonaniu zápočtu na dedičský podiel zákonného dediča iba v prípade daru poskytnutého nad rámec obvyklých darov priamo tomuto dedičovi alebo, ak ide o dediča uvedeného v § 473 ods. 2 Občianskeho zákonníka, tiež predkovi tohto dediča. K zápočtu na dedičský podiel zákonného dediča však nemôže dôjsť v prípade daru, ktorý poručiteľ poskytol deťom či vzdialenejším potomkom svojich dedičov, tzn. že na dedičský podiel bližšieho potomka nie je možné započítať to, čo od poručiteľa získal vzdialenejší potomok.“

Viac aj v našom príspevku: Započítanie daru a zisťovanie hodnoty daru v dedičskom konaní

Ak dôjde k prevodu vlastníckeho práva na obdarovaných, Vy ako darca nemáte právny nárok naďalej v danej nehnuteľnosti bývať.

V prípade, že máte záujem zostať bývať v darovanej nehnuteľnosti, no obávate sa, že Vám to zo strany obdarovaných nebude umožnené, ideálnym riešením je zriadenie vecného bremena doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti.

Možno ho zriadiť jednak samostatnou zmluvou o zriadení vecného bremena, alebo zriadenie práva doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti môže byť aj súčasťou darovacej zmluvy. Zároveň musí byť zapísané na liste vlastníctva vedenom katastrom nehnuteľností.

Ak by obdarovaný nehnuteľnosť predal, vecné bremeno zostáva platné a nový vlastník je povinný ho rešpektovať.

Pri zmluve, ktorou sa zriaďuje vecné bremeno v podobe práva doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti, je vhodné presne určiť, či a v akom rozsahu sa oprávnený z vecného bremena bude podieľať na úhradách spojených s užívaním nehnuteľnosti – akými sú napríklad platby za energie, náklady opravy ním užívanej nehnuteľnosti a tak podobne.

Alternatívou zriadeniu vecného bremena môže byť uzatvorenie nájomnej zmluvy. Podľa § 663 OZ „nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.“ Na tento účel možno spomenúť aj ustanovenie § 686 OZ, ktoré hovorí, že „Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.“

Viac k nájomnej zmluve sa dočítate v týchto príspevkoch: Nájomná zmluva dojednaná na neobvykle dlhú dobu, Nájomná zmluva na byt podľa zákona o krátkodobom nájme, Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme nebytových priestorov a jej špecifiká.