Zaopatrovacia zmluva – ako previesť nehnuteľnosť a zabezpečiť si doopatrovanie?

Aktualizované: 02.05.2019 | Vytvorené: 14.06.2018 |

Veľa starších ľudí uvažuje nad možnosťami, ako by v súlade s právnym poriadkom mohli svoju nehnuteľnosť ešte za života prenechať napríklad deťom, prípadne iným príbuzným a zároveň si zabezpečiť bývanie a potrebnú starostlivosť aj po prevode nehnuteľnosti. Najčastejšou možnosťou, ako sa takéto plány realizujú, býva prevod nehnuteľnosti darovacou zmluvou a zriadenie vecného bremena – práva doživotného bývania. Menej využívaná je možnosť uzavretia zaopatrovacej zmluvy, ktorej špecifiká si priblížime v dnešnom článku.

Zaopatrovacia zmluva – ako previesť nehnuteľnosť a zabezpečiť si doopatrovanie?

Obsah

Zaopatrovacia zmluva  Náležitosti zaopatrovacej zmluvy  „Darovacia zmluva zaopatrovacia“ a bezodplatnosť  Riziká 

Prečítajte si aj: Výmaz vecného bremena doživotného užívania nehnuteľnosti z katastra nehnuteľností

Zaopatrovacia zmluva 

Zaopatrovacia zmluva nie je ako zmluvný typ v právnom poriadku výslovne upravená. Občiansky zákonník však v ustanovení § 51 zakotvuje, že: "účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona." Medzi takéto nepomenované (tzv. inominátne zmluvy) môžeme zaradiť aj zaopatrovaciu zmluvu. 

Náležitosti zaopatrovacej zmluvy 

Zaopatrovacou zmluvou prenechá zaopatrenec zaopatrovateľovi nehnuteľnosť a zaopatrovateľ sa zaväzuje poskytnúť zaopatrencovi v zmluve špecifikovanú opateru. 

V praxi sa v zaopatrovacích zmluvách záväzok strany, ktorá poskytuje zaopatrenie, vymedzuje ako povinnosť "dochovať a pochovať", "dochovať a doopatrovať" alebo povinnosť poskytnúť "pomoc a podporu v starobe a chorobe" a pod. V tejto súvislosti upozorňujeme, že na platné dojednanie záväzku zaopatrovateľa nepostačuje strohá všeobecná formulácia, ale obsah záväzku musí byť presne vymedzený. Záväzok musí byť určitý a zrozumiteľný, inak by bol nevykonateľný. Uvedené potvrdzuje aj rozhodovacia prax súdov SR (napr. Rozsudok Krajského súdu v Trnave sp. zn. 23 Co/212/2013). Odporúčame preto v zmluve výslovne zakotviť, čo všetko má opatera poskytovaná zaopatrovateľom zahrňovať (napr. upratovanie, pranie, zabezpečovanie stravy, ošetrovanie, asistencia pri osobnej hygiene, sprevádzanie na lekárske vyšetrenia atď.) a v akom rozsahu. 

Samozrejmosťou je obsiahnutie náležitostí vyžadovaných právnym poriadkom pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam (v zmysle katastrálneho zákona a u bytov aj zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). 

„Darovacia zmluva zaopatrovacia“ a bezodplatnosť 

Zaopatrovaciu zmluvu nie je možné stotožňovať s darovacou zmluvou. Darovacia zmluva je ako zmluvný typ upravená v § 628 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka a medzi jej pojmové znaky patrí bezodplatnosť. Darovacia zmluva, ktorá by zakotvovala povinnosť poskytnúť za dar protiplnenie by bola neplatná. Kým teda darovacou zmluvou dôjde k prevodu nehnuteľnosti bezodplatne, v zaopatrovacej zmluve odplatu predstavuje povinnosť zaopatrovateľa poskytnúť zaopatrencovi v zmluve špecifikovanú opateru. 

Právny poriadok nevylučuje, aby na jednej listine bola súčasne darovacia zmluva na nehnuteľnosť a zároveň nepomenovaná zmluva zakotvujúca povinnosť doopatrovať prevodcu nehnuteľnosti. Podľa Rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 302/2009: "Pri posúdení, či ide o zmluvu bezodplatnú alebo nie, je rozhodujúci prejav vôle zmluvných strán v čase, kedy bola darovacia zmluva uzavretá. Nie je však vylúčené a neodporuje požiadavke bezodplatnosti darovania, aby s darovaním bol spojený záväzok obdarovaného k protislužbe, ktorá sama o sebe majetkovú povahu nemá. Nie je ani vylúčené, aby zmluva označená ako darovacia zmluva obsahovala aj inú nepomenovanú zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka, napr. zmluvu o práve darcu doživotne darované nehnuteľnosti užívať. V takomto prípade je treba skúmať, či ide o právne úkony od seba navzájom oddeliteľné a spôsobilé samostatnej existencie, alebo treba zmluvu chápať ako jeden celok, ak by dve (viaceré) zmluvy obsiahnuté v jednej zmluvnej listine tvorili jeden neoddeliteľný celok, tak by neplatnosť jednej z nich spôsobila neplatnosť i zmluvy druhej." 

Riziká 

V zmysle uvedeného by teda mohlo dôjsť k situácii, že nehnuteľnosť by bola prevedená na základe "darovacej zmluvy", v ktorej by však darovanie bolo podmienené poskytnutím opatery ako odplaty, čím by nebola splnená podmienka bezodplatnosti darovacej zmluvy. To by viedlo k neplatnosti darovacej zmluvy a za predpokladu vzájomnej podmienenosti a prepojenosti aj k neplatnosti záväzku poskytnúť prevodcovi opateru. 

Takisto by mohlo dôjsť k prípadom, kedy by darovacia zmluva bola uzavretá platne, ale na rovnakej zmluvnej listine obsiahnutá zaopatrovacia zmluva by bola neplatná (napr. z dôvodu vyššie popisovanej neurčitosti záväzku), samozrejme za predpokladu, že zmluvy by neboli vzájomne podmienené a prepojené. V takom prípade by darca nehnuteľnosť previedol a pokiaľ by neboli splnené zákonné podmienky pre vrátenie daru, nemohol by sa dožadovať vrátenia nehnuteľnosti. 

Takisto upozorňujeme na skutočnosť, že právny poriadok nezakotvuje možnosť odstúpenia od zaopatrovacej zmluvy. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebov inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. 

Vzhľadom na to, že komplexná právna úprava zaopatrovacej zmluvy v právnom poriadku absentuje a nesprávne vypracovanie zaopatrovacej zmluvy (ako aj iných zmlúv, predmetom ktorých je prevod nehnuteľností) je spojené s viacerými rizikami, odporúčame uzatvárať iba kvalitne a odborne vypracovanú zaopatrovaciu zmluvu. 

Naše služby 

Kontaktujte nás

Máte záujem o naše služby?

Neváhajte a kontaktujte nás.

Otázka bola úspešne odoslaná. Budeme Vás kontaktovať na zadaný telefón alebo email.